上海市《业主大会议?~规则》示范文本亟需修改

　　　　　　　　　　　　上海市广庭律师事务所　俞云鹤

上海市房地局于2008年6月25日以沪房地资物[2008]389号文印发《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》等示范文本，自发文之日起施行。应该肯定，这些示范文本施行四年多来，对规范我市业主大会和业主委员会的工作、维护业主和物业服务企业的合法权益，起到了促进作用。由于这些示范文本，直接引导着上海市众多业主、业主大会和业主委员会的活动，影响极大，因此应当十分重视示范文本的合法性问题,避免有违现行法律法规的问题发生。为此，为了使示范文本更加合法化、规范化，避免有违现行法律法规的问题继续发生，笔者作为上海市长宁区天诚花苑业主委员会成员和一名老律师，恳切建议有关部门，根据市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）和??政府沪府发[2011]23号《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局《关于实施的若干意见》的通知》（以下简称《文件》），对《业主大会议事规则》等示范文本立即进行修订，并重新发文施行。
现按示范文本条款的次序，具体阐明修改意见及其法律依据和修改理由，供有关部门修订《业主大会议事规则》等示范文本时作参考。

一、《业主大会议?~规则》示范文本第三条第五款：业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
建议修改为：第三条第五款：业主、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会依法调解解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会进行协调解决。
法律依据：
《规定》第三十一条：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
《文件》“九、物业矛盾纠纷的调处”：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷。
修改理由：
1、根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会是决策机构，业主委员会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。如果业主大会与业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，业主大会有权依法改变或撤销业主委员会的决定，通过法定程序在业主大会内部依法解决争议问题，不会提交其他组织来协调解决。因此，《规定》和《文件》均明确规定业主、业主委员会、物业服务企业这三者间纠纷可以提请调解，没有规定业主大会与业主委员会间的纠纷也走调解渠道。由此可?，示范文本将业主大会纳入调解对象范围，是没有法律依据的，应当予以修改。
2、居民委员会设立的人民调解委员会，不仅是《规定》和《文件》明确规定的调处业主、业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷的调解组织，而且在多年来的实践中也已经被广泛认可。因此，示范文本应当按照规定，将调解组织由＂住宅小区综合管理联席会议＂修改为＂居民委员会设立的人民调解委员会＂。
二、《业主大会议?~规则》示范文本第十五条： 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%。
建议修改为：业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。
法律依据：
《民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
　　依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
修改理由：
１、删除示范文本中“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%” 这一条款。因为这个条款，从法律上看是属于代理人代理权限制的规定，即一人受多人委托代理时，其代理的人数不得超过相关法律规定的人数或者相应比例的限额，以避免发生代理人利用来操纵或干扰正常社会活动的开展。在国际上，是有些国家通过法律确立了这项代理人代理权限制的制度。但是，在我国涉及代理行为规范的所有现行法律法规中，都没有关于代理人代理权限制的规定。全国人大通过的《民法通则》，是迄今为止有关代理行为规范的最高权威的基本法律，这部法律规定了代理权、无权代理、违法代理等规范，但并没有规定代理人代理权限制的规范。因此，《业主大会议?~规则》示范文本将代理人代理权限制的规定作为示范文本条款，是超越了我国现行法律规范的越权行为，这一条款在目前是没有任何法律依据的。严格来说，这一条款是非法的，因而是无效的。
２、这个条款在执行中，由于没有相应的法律规定，也必然存在法律障碍。例如，天诚花苑业主委员会对《业主大会议?~规则》示范文本按照现行法律法规作了部分修改后作为《天诚花苑业业主大会议?~规则》，经提交业主大会通过后，上报给有关部门。不料有关部门依据《业主大会议事规则》等示范文本，将天诚花苑业主大会上报文件全部改为与示范文本完全一致，包括将上述条款明确为“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的１%”。也就是说，天诚花苑400名业主，1名代理人不得代理4名以上的业主。如果业主来问业主委员会：为什么代理4名就可以，代理5名就不可以？有什么法律依据吗？我们业主委员会该如何回答？
三、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第一款：业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
建议修改为：业主委员会换届改选的，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条的规定，移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
法律依据：
《规定》第二十五条：业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。
　　新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
修改理由：
《上海市住宅物业管理规定》是市人大常委会于2004年通过、于2010年修订的上海市地方性法规。2004年《规定》的第十四条，已经修改为2010年《规定》的第二十五条，内容也已经作了很多改变。因此，在修订的《规定》于2011年4月1日施行以后，示范文本第二十七条如不修改，那就不仅起不到正确示范的作用，反而会造成严重误导的结果。更令人不解的是，作为业主大会上报文件备案的有关部门，时至2012年的今天，却无视2010年修订的《规定》这一部上海市地方性法规，仍要业主大会完全照抄2008年印发的《业主大会议?~规则》等示范文本。经批回的《天诚花苑业业主大会议?~规则》中，就这样荒谬地被改定为“应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定”办理移交，然而现行《规定》的第十四条根本就不是规范业主委员会移交事宜的。试问，这一条由示范文本照抄的规则，叫人如何执行才好呢？
四、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第二款：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
建议修改为：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起10日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
法律依据：
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会。
修改理由：
按照《规定》确立的法定期限，将示范文本的“3日”修改为“10日”。
五、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。
建议修改为：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
法律依据：
《民法通则》第二条：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。
《民事诉讼法》第三条：人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定
《规定》第二十五条第三款：（业主委员会）拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。
修改理由：
１、业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，由此引起的业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的争议，是我国改革开放以来随着物业管理体制的不断发展而产生的一种特殊的新型的纠纷。根据我国《民法通则》和《民事诉讼法》有关规定，业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的关系，不属于平等主体之间的民事法律关系，因此他们之间因移交事宜发生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。示范文本规定“业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼”，是不符合我国有关法律规定的，因而在实践中也是无法得以实施的。
２、上海市人大常委会作为地方立法机构，严格把握我国立法原则，在2010年修订的《规定》中，准确地规范了业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间因移交事宜形成的特定法律关系，明确规定他们之间因拒不移交发生纠纷时由有关政府机构协调解决，而没有规定可通过诉讼途径解决。因此，应当不折不扣地按照上海市人大常委会2010年修订的《规定》，对《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款作出上述修改。
国家电力公司


国家电力公司印发《关于加强城市电网建设改造工程管理的规定》的通知
国家电力公司




各电力集团公司，各省（自治区、直辖市）电力公司：
为进一步规范和加强城市电网建设改造工程的全过程管理，确保工程安全、质量与进度，有效降低工程造价，实现达标投产，提高投资效益，国家电力公司组织制订《关于加强城市电网建设改造工程管理的规定》，经各电力公司等有关单位讨论、修改，现印发施行。请各省（网）电力
公司按照国家电力公司《关于加快城市电网建设改造的若干意见》和本规定以及有关标准、要求，结合本地区城网建设改造的实际情况，制定实施办法，切实贯彻执行，并报国家电力公司核备。

关于加强城市电网建设改造工程管理的规定
加快城市电网（以下简称城网）建设改造是国务院加快基础设施建设的组成部分，具有重要意义。为贯彻落实国务院《关于加强建设项目管理确保工程建设质量的通知》精神，进一步规范和加强城网建设改造工程的全过程管理，确保工程安全、质量与进度，有效降低工程造价，实现达
标投产，提高投资效益和工程管理水平，特制定本规定。
一、明确责任加强城网建设改造工程管理
国家电力公司负责公司系统城网项目选定、项目立项和项目投资计划安排、以及城网工程质量与进度的监督、管理。各省（网）电力公司负责城网建设改造项目的规划、可研前期工作和工程质量、进度。要成立领导小组，明确组织管理机构和职责，认真贯彻国家有关文件规定要求，积
极争取政府部门支持，加强城网建设改造工程全过程管理。要建立、完善城网建设改造工程管理办法。要建立城网项目档案和城网工程进度及质量月报制度，反映工程前期工作、执行“五制”、资金到位、形象进度、设备及安装质量，以及工程管理等情况，及时总结、推广经验。要严格按
照建立现代企业制度的要求及《公司法》的规定，规范权利与义务，各有关方面要充分尊重项目法人的地位及意见，保障项目法人的权益。
二、城网建设改造工程实施要坚决贯彻执行“五制”
1．项目法人责任制
各省（网）电力公司为所辖城网建设改造工程的项目法人，要履行城网项目法人责任；各地（市）供电企业是实施当地城网项目的责任人；并明确工程的设计、施工、工程监理、招投标和竣工验收各个环节具体负责人，相应履行保证工程安全、质量与进度，控制工程造价等责任。要加
强工程检查，深入了解现场，指导、促进城网工程顺利进展。要制定工程管理、投资管理、招投标、工程监理和安全、质量管理办法；并贯彻实施。
2．项目投资资本金制
城网建设改造工程的资本金统一由项目法人筹集安排。按照国家规定，项目自筹资金（资本金）一般不少于项目动态总投资的20％。
省（网）电力公司用于资金的主要资金来源有供电工程贴费、公司税后收益、折旧、中央电力建设基金、按规定程序盘活存量资产取得的产权交易收入以及符合国家规定的可用资金等。省（网）电力公司必须保证不少于60％的自有资金用于电网建设与改造，当前应满足用于城网建设
改造工程的需要。
城网建设改造过程中，应保证项目资本金按工程进度及时到位，并促进银行贷款如数按时到位，保障工程进度。
3．招标制
城网建设改造项目实行工程设计、施工、设备采购招标投标制。省（网）电力公司应建立、健全招标组织实施机构。对城网项目35ＫＶ及以上建设工程的设备（装置性材料）采购实行统一招标管理；对35ＫＶ及以上建设工程（含35ＫＶ以下配网建设改造工程一次设备数量多的）
相同的设备（材料）原则上采取“同类打捆”、“集中分批”的方式通过公开招标或邀请招标统一组织采购；要坚持货比三家，择优选择。一般情况下，招标，邀请招标的单位在三家及以上，要严格按照规定程序，聘请有设备成套资质、有经验的机构或专家资质人员5人及以上分技术组、
商务组进行评标、定标。招标程序及招标文件可参照《电力工程建设招标文件范本》（电综〔1997〕607号）及原部颁发的有关规定。对220ＫＶ及以上建设工程的设计、施工实行招标或邀请招标确定承包方；对110ＫＶ及以下建设工程的设计、施工，原则上在省电力公司内实
行邀请招标、议标方式确定承包方。对改造工程（包括数量不多的设备采购或具体设计、施工）可因地制宜采取议标或指定或委托承包单位。
4．工程监理制
应严格加强工程监理。35ＫＶ及以上建设工程应实行工程监理。工程监理单位通过议标或邀请招标确定；项目法人与监理单位应签订合同，明确监理内容、范围和各自的职责、义务。监理单位要全面行使好监理职能，要坚持做好监理记录。项目法人对监理单位、人员实行责任追溯制
度。
5．工程项目管理合同制
应加强合同管理。签订工程实施的各项合同，严格合同考核。以合同的形式确定相互的关系。按照国家有关规定及电力行业有关概预算管理规定、定额标准、技术规范等，结合工程实际情况合理确定工程质量、安全、工期要求、合同价格、履约保证和违约责任等。城网项目法人与受委
托的实施单位，应签订内部考核合同。设计合同、施工合同、监理合同、重大设备监造、运输、设备（材料）采购合同，应按照我国经济合同法规签订。
三、认真做好城网工程设计及年度计划的编制
城网建设改造工程原则上贯彻基本建设程序，纳入国家基本建设计划管理。在国家批复城网项目可行性研究后，应深入做好工程初步设计，方案优化，严格按批复内容组织实施。工程设计审查后确定概算列入年度计划，并进一步做好施工设计。应结合城网规划和城市发展建设、城市经
济发展和城乡居民用电实际需求，设备等市场价格及企业经济承受能力，确定年度工程规模和动态资金总额，编制年度计划。要按照国家有关要求，及时编制、报送城网建设改造工程年度计划建议。城网建设改造工程年度计划的编制、上报、下达及调整比照目前大中型基本建设项目程序办
理。
四、城网建设改造工程应积极采用国产设备
城网工程设备（装置性材料）应采用性能合格、运行实绩良好的国产设备（材料）。设备（装置性材料）的选型、采购必须坚持国家现行标准和行业标准；产品经鉴定合格、经有资格质检中心检验通过。要遵循社会主义市场经济原则，综合考虑可靠质量、合理价格及优质服务，防止地
区或部门不正当干涉投标、采购工作，避免垄断、保护落后的行为。
五、切实加强资质管理
城网建设改造工程招标过程中，对设计、监理、建筑安装、设备（装置性材料）供应等投标单位的资质必须按相应专业要求的资质标准严格审查，不得随意降低资质要求。对重大设备、重要设备宜组织质量监造。凡是发生重大质量问题的单位应取消其投标资格。
六、要加强资金及电价管理
城网建设改造工程要做好项目资金的概算、预算和竣工决算管理，建立城网工程专项帐户，专款专用。概算、预算编制、竣工决算管理，要结合城网建设改造工程的特点，遵循基本建设的规范、规定和技改管理办法，严格控制工程造价。35ＫＶ及以上建设工程取费按照原电力部颁新
预规执行基建序列取费标准；10ＫＶ及以下其他国家未制定取费标准的工程由各省（网）电力公司参照国家规定的定额和地方取费标准自行规定取费标准，并报国家电力公司核备。严禁将城网专项资金挪用于购置与城网工程无直接关系的设施或消费。要执行工程分期付款制度，加强工程
付款方式与尾款的管理。改造工程完工后及时进入资产管理。要加强统计分析，做好技术经济、投入产出效益分析工作。要按照国家电力公司关于城乡电网改造电价问题的有关规定，加强城网工程全过程的电价管理工作，并及时向国家电力公司报告、反映电价落实情况。
七、要认真执行工程标准并实行工程达标投产
城网工程竣工后，要结合城网建设与改造工程的特点，严格按有关标准及时组织竣工验收。新建工程竣工验收参照原电力部颁《输变电工程投产达标考核办法（试行）》制定城网工程的相应实施细则办理有关手续。改造工程也要做好验收，记入档案。
八、严格工程审计和执法监察
各项目法人要建立、健全城网工程审计办法，依法进行工程审计和执法监察。要强化城网建设改造的审计监督，实施全过程的审计监督；要严把工程开工前审计、工程建设过程中审计和工程竣工决算审计三道关。做到不符合开工条件的项目不批准开工；违章、违规、与制度不符的应坚
决纠正、处理；未经竣工决算审计的项目不办理竣工验收手续。各项目法人加强自律、自检、自查，保证各城网建设改造项目按程序、按标准、高质量、高水平、安全高效地建成投产。
各省（网）电力公司应结合本省（直辖市、自治区）实际情况制定实施办法，贯彻执行。并报国家电力公司备核。



1998年12月7日