论承租人的优先购买权
李 民
[内容提要]本文是介绍承租人优先购买权的有关法律问题，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。
一、承租人优先购买权的法律性质
承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。
承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：
⒈承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。[1]1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。
⒉承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。关于承租人的优先购买权是否具有物权性质，目前有两种不同看法。一种观点认为，承租人的优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效
力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。另一种观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质，属于物权范畴。笔者认为，承租人的优先购买权应属一种具有物权性质的请求。物权设定时必须公示，所谓公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。首先，从近代世界各国的立法趋势来看，主要有三种立法例：一是成立要件主义，又称有效要件主义、形式主义。德国等一些大陆法系国家采此立法模式。这种立法例把公示即登记或交付作为物权变动的有效要件。也就是说，只有当事人之间的物权变动意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动意思表示不仅不发生社会的公信力，且不具有物权变动的法律效果。二是对抗要件主义。法国、日本等国采此立法模式。这种立法例认为，公示方法虽有社会的公信力，但不是物权变动的要件。当事人形成物权变动的意思表示即产生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示之前，不具有社会公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以当事人未公示为由，否认其物权变动的效果。三是折衷主义。这是兼采成立要件主义和对抗要件主义的一种立法例，奥地利和前苏俄等国家采此立法模式。但这些不同的国家在“兼采”的同时又有所偏重，或者以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外；或者以对抗要件主义为原则，以成立要件主义为例外。[2]《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这一规定内容看出，我国现行法律在物权公示立法上所采取的是以成立要件主义为原则、以对抗要件主义为例外的折衷主义。国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定城市私有房屋所有权移转应进行登记，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条规定国有土地使用权出让和转让亦应进行登记，这应看作是《中华人民共和国民法通则》第七十二条所指：“法律另有规定”的情形。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然具有物权性质。其次，承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示一致来完成的债权。最后，明确承租人的优先购买权是一种物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利。由于物权具有绝对排他性效力，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难认预测的损害，直接威胁交易安全。确立物权公示制度，通过公示使物权法律关系得以公开透明，当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，这对维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。[3]反之，如果承租人的优先购买权不具有物权效力，其功能就会被削弱，优先购买权制度也会因此而形同虚设，显得毫无意义。
⒊承租人的优先购买权是一种附限制条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种附限制条件的形成权。
⒋承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能性变为现实性。[4]因此，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。
⒌承租人的优先购买权是一种专属权。由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。[5]
二、承租人行使优先购买权的构成要件
承租人行使优先购买权必须具备下列要件：
⒈承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。
⒉承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。何为同等条件，我国审判实践中有两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者认为，如果当事人在租赁合同中没作特别约定，同等条件就是指同等价格。之所以如果主张，理由是：第一，把相同条件理解为同等价格，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，主要是从卖价上考虑的，而金钱是天生的平等派，将同等条件视为同等价格，符合公平原则。至于付款的时间、方式等，因均可归结到卖价上来，故其实质上仍是卖价问题。第二，将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会在司法实践中出现对“条件”理解不同而出现公说公有理、婆说婆有理的问题。需要特别说明的是，在把同等条件理解为同等价格之后，有必要对价格进行界定，在司法实践中，同等条件的价格形成是一个复杂的过程。一般而言，出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权。如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。
⒊承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。如我国《城市私有房屋管理条件》第十一条和《意见》第118条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。
三、承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的平衡
《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”[6]《意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”[7]由此可见，共有人对共有财产享有优先购买权。在司法实践 ，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。
如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律没有明文规定。笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。[8]理由是：第一，从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还是只是基于合同而产生的一种债权。[9]按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。第二，从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权较承租人的优先购买权应更为优先。第三，从立法目的上看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过，设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”[10]因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。第四，从情理上看，共有大多是基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘或亲属关系，而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有血缘或亲属关系。因此，一方共有人处分其共有财产时往往会首先考虑和照顾其他共有人的利益，由此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，也是符合情理和能令人接受的。
四、对承租人优先购买权的法律保护
承租人的优先购买权受到侵害时应如何保护，我国法律未作明确规定，只是在《意见》第118条中规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。[11]也就是说，对承租人优先购买权的法律保护，只能是由承租人请求人民法院宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，然后再由承租人向人民法院起诉要求出租人将租赁物以同等条件卖给自己。
笔者认为，仅以承租人请求人民法院宣告出租人与第三人关于买卖租赁物的合同无效作为对承租人优先购买权的保护是不够的。对承租人优先购买权的保护，除了规定承租人的有权请求人民法院宣告出租人与第三人关于租赁物买卖合同无效外，还应明确规定出租人有直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成以同等条件为内容的买卖关系的请求权。理由是：第一，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。第二，明确规定承租人有直接请求人民法院确认其与出租人之间买卖关系的请求权，可以减少当事人的讼累，符合“两便”原则，有利于彻底保护承租人的合法权益。如果规定承租人只能先向人民法院起诉请求确认出租人与第三人的买卖租赁物的合同无效，然后再向人民法院起诉要求确认其与出租人之间的买卖关系，不仅耗费了有限的司法资源，而且极易出现出租人以种种理由使承租人的优先购买权无法得到实现的问题。如出租人往往会以租赁物不出卖为由，或以承租人期届满后再出卖为由来对抗承租人的优先购买权，此时承租人的优先购买权再也无法实现，由此导致承租人的优先购买权形同虚设，不能发挥应有的功能。
基于上述理由，故笔者主张，必须规定承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时，有权直接请求人民法院确认其与出租人之间形成的以出租人与第三人的同等条件为内容的买卖租赁物合同，以便最大限度地保护承租人的合法权益。

[1]王利明著：《民法学》法律出版社2000年6月第1版第69页
[2]马原著：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版第256页
[3]马原著：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版第255页
[4]马原著：《中国民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第205页
[5]马原著：《中国民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第207页
[6]参见《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款
[7]参见贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第92条
[8]王家福著：《民法基本知识》人民日报出版社1996年10月第1版第165页
[9]马原著：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版第248页
[10]参见《中华人民共和国合同法》第二百二十九条
[11]参见贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条




江苏省句容市人民法院

最高人民检察院


最高人民检察院关于执行《监狱法》有关问题的通知
1995年7月20日，最高人民检察院

各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院：
《中华人民共和国监狱法》（以下简称《监狱法》）已于1994年12月29日颁布施行。为了正确执行《监狱法》，加强对监狱执行刑罚活动的法律监督，现就检察机关执行《监狱法》有关问题通知如下：
一、关于人民检察院对监狱执行刑罚活动的法律监督问题。对监狱执行刑罚的活动是否合法，依照法律实行监督，是检察机关的职权。它包括对监狱执行刑事案件判决、裁定，以及狱政管理、教育改造和生活卫生等活动是否合法实行监督。对于一般违法行为，可以口头提出纠正；对于严重违法行为，应当发纠正违法通知书，并要求告知纠正结果；对于构成犯罪的，依法追究刑事责任。
人民检察院派驻监狱的检察机构是对监狱执行刑罚活动依法实行监督的组织保障。各地要按照高检院的要求，在今年年底前对所有监狱落实派驻检察机构，并按照规定配备干部，以适应工作的需要。
二、关于对收押罪犯和释放刑满人员的法律监督问题。收押罪犯和释放刑满人员是监狱执行刑罚的重要活动。人民检察院要通过对监狱收押、释放活动的检察，保障监狱正确执行刑事案件判决、裁定。在工作中，要检察监狱收押的是不是被判处死刑缓期二年执行、无期徒刑和有期徒刑的罪犯；收押的法律文书是否齐全，手续是否完备；对刑满人员及依法应予释放的罪犯，监狱是否按期予以释放，并开具释放证明书。对应收押而不收押，不应收押而收押；应释放而不按期释放，不应释放而释放的，都应当依法提出纠正；情节严重的，应追究有关人员的法律责任。
三、关于对罪犯保外就医的法律监督问题。对具备法定条件的罪犯予以保外就医，是我国对罪犯实行人道主义的体现。人民检察院对监狱办理罪犯保外就医活动的监督，主要是检察被保外就医罪犯是否符合法定条件，保外就医的证明是否真实，办理保外就医的程序是否合法。对监狱办理罪犯保外就医活动的监督，可以通过向有关人员调查、调阅监狱有关资料、列席监狱有关会议等方式了解情况。对监狱将不符合法定条件的罪犯呈报保外就医的，要及时提出纠正意见；对于已经监狱管理机关批准不符合法定条件的罪犯保外就医的，应自接到通知之日起一个月内将书面纠正意见送交批准保外就医的机关（意见副本送监狱）。对利用办理保外就医的职权，收受贿赂或徇私舞弊的要追究有关人员的法律责任。
四、关于对罪犯减刑、假释的法律监督问题。减刑、假释工作是一项严肃的执法活动。人民检察院要把对减刑、假释的监督作为一项重要工作来抓。人民检察院对监狱办理罪犯减刑、假释工作的监督，重点是监狱提出减刑、假释建议的对象是否符合法定条件，证明材料是否真实，提出建议的程序是否符合规定。对监狱办理罪犯减刑、假释活动是否合法的监督，可以通过向有关人员调查、调阅有关资料、列席监狱有关会议等方式了解情况；发现监狱在办理罪犯减刑、假释活动中有违反法律或有关规定的情况，应当及时向监狱提出纠正意见。对人民法院减刑、假释的裁定，如认为确有错误，应当在刑事诉讼法规定的期间向人民法院提出抗诉。对于利用办理减刑、假释的职权索贿受贿或徇私舞弊的，要依法追究法律责任。
五、关于对罪犯在服刑期间死亡的法律监督问题。人民检察院接到监狱关于罪犯在服刑期间死亡的通知后，应即派员到现场进行检察，并根据罪犯死亡性质，分别作出以下处理：（一）对罪犯因病死亡的，人民检察院应对监狱的医疗鉴定进行认真的检查，如有疑义，可以重新对死亡原因作出鉴定。死亡罪犯家属对监狱作出的医疗鉴定有疑义，并向人民检察院提出的，人民检察院应当认真地进行调查。经查，认为罪犯家属提出的意见无理的，应予驳回，并配合监狱做好说服教育工作；认为罪犯家属提出的意见有理的，可以重新对死亡原因作出鉴定。（二）对罪犯非正常
死亡的，人民检察院应在接到监狱通知后二十四小时内对尸体进行检验，对死亡原因作出鉴定。人民检察院对罪犯死亡原因的鉴定，由担负该罪犯所在监狱检察任务的人民检察院负责，如该人民检察院缺乏鉴定的专门技术，可请上一级人民检察院或聘请有关部门或具有法定资格的专门技术人员作出鉴定。
六、关于罪犯申诉、控告、检举的处理问题。申诉、控告、检举是罪犯的权利。罪犯不服生效的刑事判决向人民检察院提出的申诉，以及监狱在执行刑罚过程中，根据罪犯的申诉，认为判决可能有错误而提请人民检察院处理的申诉案件，人民检察院均应依照《人民检察院复查刑事申诉案件规定》处理；对监狱提请处理的申诉案件，应在收到监狱提请处理意见书之日起六个月内将结果通知监狱。罪犯向人民检察院提出或由监狱转送的罪犯控告、检举材料，应按案件管辖分工，自行查处或请有管辖权的机关处理。
七、关于监狱管理范围中发生的刑事案件处理问题。人民检察院办理监狱管理范围中发生的刑事案件主要包括如下几个方面：（一）直接受理监狱中发生的贪污、受贿、侵权、渎职的犯罪案件；（二）对罪犯在服刑期间又犯罪等案件负责批捕、起诉；（三）对罪犯及其家属向检察机关提出的申诉案件负责复查；（四）对人民法院错误的减刑、假释裁定提出抗诉。对人民法院减刑、假释裁定的抗诉，重点是因受贿、徇私或伪造罪犯的有关材料等违法犯罪行为导致错误的减刑、假释裁定的案件。
八、人民检察院对未成年犯管教所、拘役所和看守所对留所服刑罪犯执行刑罚活动的法律监督，参照上述原则办理。