四川省成都市人民政府


成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法

（2003年9月26日成都市人民政府第2次常务会议审议通过　2003年10月16日成都市人民政府令第100号公布）



第一条 为了规范城市房屋拆迁补偿评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》，结合成都市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内进行城市房屋拆迁补偿评估的，应当遵守本办法。

第三条 被拆迁房屋在锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）内的，从事房屋拆迁补偿评估的房地产估价机构（以下简称估价机构），应当具有二级以上资格等级，并向市房产管理局备案；被拆迁房屋在其他区（市）县的，从事房屋拆迁补偿评估的估价机构，应当具有三级以上资格等级，并向当地房产管理部门备案。

第四条 房屋拆迁补偿评估分为对被拆迁房屋和安置房屋的分类评估和分户评估。

分类评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途等分类，并考虑环境、设施配套等因素进行的房地产市场平均价格的评估。被拆迁房屋属于楼房的，应当按楼层进行分层评估。

分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构、建筑面积、楼层、朝向、成新、装修、环境、设施配套等因素按户进行的房地产市场价格的评估。

前条所称的设施配套指户外公共设施。

第五条 被拆迁房屋应当进行分类评估，但拆迁规模在十户以下的拆迁项目，可以分户评估；集中安置的住房应当进行分类评估，非住宅安置房屋和零星安置的住房实行分户评估。

第六条 实行分类评估的，按以下方式确定估价机构：

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在县以上报纸或者电视上以公告方式邀请估价机构报名申请参加评估。估价机构的报名申请应同时抄送房屋拆迁管理部门。拆迁人在房屋拆迁动员会上如实介绍全部报名的估价机构情况后，当场以抽签的方式确定估价机构，必要时可请公证机关到场公证。

只有一家或者无估价机构报名参与评估的，由房屋拆迁管理部门指定两家以上估价机构参加抽签，确定估价机构。估价机构不愿意接受指定抽签的，应当及时书面拒绝，由房屋拆迁管理部门另行指定估价机构参加抽签。

估价机构确定后，拆迁人应当与估价机构签订委托评估合同。

第七条 拆迁规模在十户以下实行分户评估的，由拆迁人与被拆迁人协商或者采取抽签确定估价机构。

第八条 有下列情形之一致使评估无法继续进行的，以抽签方式确定的估价机构可以终止委托评估合同，并有权就已经完成的工作请求委托方支付相应的费用：

（一）拆迁人非法干预估价机构评估活动的；

（二）拆迁人有其他违约行为的；

（三）不可抗力。

合同终止后，拆迁人在其他原报名的估价机构中重新抽签确定估价机构进行尚未完成的拆迁补偿评估事项。拆迁人应当邀请被拆迁人代表参加重新抽签活动，必要时可邀请公证机关到场公证。

第九条 抽签或者协商确定估价机构必须坚持公开、公正原则。严禁拆迁当事人、估价机构采取恶意串通等不正当手段确定估价机构。

第十条 房屋拆迁许可证颁发后，拆迁当事人应当在30日内确定估价机构。但同一拆迁工程分期分段实施的除外。

第十一条 城市房屋拆迁（含安置房）补偿的评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为评估时点。

第十二条 估价机构或者估价人员是拆迁当事人，或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避。拆迁当事人提出的回避申请符合回避要求的，房屋拆迁管理部门应当要求回避。

第十三条 估价机构接受委托后应当自行完成评估业务，不得将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托。

第十四条 估价机构及其估价人员应当严格执行房地产估价规范和成都市城市房屋拆迁补偿估价操作规则，客观、公正地进行评估。评估应当从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上进行，并对其评估结果加权平均；不能选用两种以上评估方法的，应当在评估报告中说明理由。能采用市场比较法的，选用的评估方法中必须有市场比较法。

成都市城市房屋拆迁补偿估价操作规则由成都市房产管理局制定。

第十五条 估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高评估价格，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法利益，不得编造虚假的评估结果，不得违反国家有关规定提高收费标准或者增加收费项目。

第十六条 估价机构进场评估前，应当向拆迁当事人公布评估工作安排。拆迁当事人应当支持、配合估价机构开展评估工作。拆迁当事人故意阻扰或者无正当理由不配合估价机构开展评估工作的，应承担相应责任。

第十七条 估价机构应当在委托评估合同约定的时间内完成评估工作，在将评估结果报告交付委托人的同时，应在拆迁现场张榜公布分类评估结果，并将评估结果报告抄送房屋拆迁管理部门备案。拆迁当事人要求查阅评估结果报告的，估价机构应当提供便利，不得拒绝，并有义务解释拆迁当事人的疑问。

第十八条 估价机构对评估结果承担法律责任。拆迁当事人和其他任何单位、个人不得非法干涉估价机构的评估行为和评估结果。

第十九条 经批准用于拆迁安置的期房，在具备计划、规划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，可以进行预评估，待安置房屋竣工验收合格后再重新评估并据实结算。重新评估的估价时点一般以房屋拆迁许可证颁发之日为准。但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为重新评估的估价时点。

第二十条 用购买的安置房屋进行产权调换结算差价时，安置房屋的评估价格低于购买价格的，以评估价格为准；高于购买价格的，以购买价格为准。

第二十一条 同一拆迁项目的被拆迁房屋和安置房的价格，一般应委托同一估价机构进行评估，但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的除外。

第二十二条 被拆迁房屋实行分类评估的，拆迁当事人以评估结果为基准，结合房屋装修等因素协商确定被拆迁房屋的补偿金额。集中安置住房实行分类评估的，按照分类评估的价格结合楼层因素确定安置房屋价格。

被拆迁房屋、非住宅安置房屋或者零星安置住房实行分户评估的，按照分户评估的结果确定价格。

第二十三条 拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格，就补偿金额达不成协议的，被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定。分户评估的估价机构由拆迁当事人双方协商共同委托，协商不成的，可以在双方当事人提出的估价机构名单中采取抽签等方式确定。当事人认为有必要的，可以申请公证。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。

第二十四条 拆迁当事人根据分户评估结果对被拆迁房屋补偿金额达不成协议向房屋拆迁管理部门申请裁决的，房屋拆迁管理部门应当对估价机构的评估方法、评估程序等进行审查，必要时可聘请专家协助审查。符合规定的，分户评估的结果作为裁决依据；不符合规定的，应当责令原估价机构重新评估或者另行指定估价机构评估，其费用由原估价机构承担。

被拆迁房屋在进入裁决程序前未作分户评估的，进入裁决程序后，房屋拆迁管理部门应当指定估价机构对被拆迁房屋进行分户评估，并以评估结果作为裁决依据。但被拆迁人接受被拆迁房屋的分类评估结果的，可以不再作分户评估。

第二十五条 裁决期间，被拆迁人故意阻扰或者无正当理由不配合原估价机构重新进行分户评估，或者被拆迁人故意阻扰或者无正当理由不配合房屋拆迁管理部门指定的估价机构进行分户评估，致使估价机构无法进行评估的，以分类评估的结果作为裁决依据。

第二十六条 估价机构按照价格管理部门有关规定收取评估费。被拆迁房屋的分类评估和安置房屋的评估费用由拆迁人承担；被拆迁房屋的分户评估费用，由拆迁当事人协商，协商不成的，由拆迁人与被拆迁人平均分担。裁决涉及的评估费用由申请裁决方承担。

第二十七条 估价机构违反本办法第三条规定，非法从事城市房屋拆迁补偿评估活动的，其评估结果无效，由市或区（市）县房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款。给拆迁当事人造成损失的，估价机构应依法予以赔偿。

第二十八条 估价机构违反本办法，有下列行为之一的，由市或区（市）县房屋拆迁管理部门予以警告，可并处1万元以上3万元以下罚款，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：

（一）将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托的；

（二）不执行房地产估价规范的；

（三）擅自提高收费标准或者增加收费项目的。

第二十九条 估价机构违反本办法，有下列行为之一的，由市或区（市）县房屋拆迁管理部门处3万元以下罚款，由授予房地产评估资格的机关取消其评估资格，将估价机构负责人和直接责任人记入行业档案，5年内禁止其再从事房地产价格评估业务；情节严重的，永久禁止其再从事房地产价格评估业务；给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：

（一）故意降低或者提高评估价格的；

（二）与一方当事人串通损害另一方当事人合法权益的；

（三）编造虚假评估结果的。

第三十条 估价人员违反本办法，依照国家有关规定和本办法进行处罚，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 拆迁人或者接受委托拆迁的单位非法干涉评估行为和评估结果而造成损失的，应依法承担相应的赔偿责任。

第三十二条 房屋拆迁管理部门及其工作人员有玩忽职守、徇私舞弊等违反国家有关规定和本办法的行为的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。

第三十四条 本办法自公布之日起实施。2003年8月1日前，已领取房屋拆迁许可证的，仍按本市原有房屋拆迁补偿评估管理规定执行。



迷途羔羊－－未成年人犯罪调查和思考
　　　　　　　　　　　　广东省汕头市龙湖区人民检察院马若飞　

少年兴则国兴，少年强则国强。作为一个拥有约3.67亿未成年人的发展中国家，未成年人的素质直接关系到国家的前途和民族地兴亡．因此未成年人的犯罪问题一直是社会各界关注的焦点，如何防止及遏制未成年人犯罪一直是摆在我们面前一个亟待解决的重要课题。作为一名基层检察院从事办案工作的检察官，笔者拟就所在辖区未成年人犯罪案件的特点、原因进行分析，并提出对策，以期抛砖引玉。
未成年人犯罪的现状及特点：
2003年我院共受理批准逮捕犯罪嫌疑人457人，其中未成年人24人，占5.25％，女性4人，占未成年人 犯罪的16.67％，16－18岁21人，占未成年人犯罪的87.5％，14－16岁3人占12.5％。未成年人犯罪案件22宗，其中涉财案件16件，占72.72％，其他案件占27.28％，抢劫10宗，占45.45％，结伙案件13宗，占59.09％．所有未成年人均为初中以下文化程度，在校生5人，余者无业．
2004年我院共受理批准逮捕犯罪嫌疑人506人，其中未成年人75人，占14.8％，女性14人占未成年人犯罪的18.67％，16－18岁60人，占占未成年人犯罪的80％，14－16岁15人占20％，未成年人犯罪案件42 宗，其中涉财案件31宗，占74％，其他占27.28％，抢劫24宗，占57.14％，结伙案件25宗，占59.24％．所有未成年人均未初中以下文化程度，在校生11人，余者无业．
从上述犯罪案件来分析，具有以下特点：
一、从犯罪人数及所占比例来分析，未成年人犯罪绝对人数及发案相对比率均上升明显。
二、从犯罪主体结构分析，犯罪年龄低龄化趋势明显，其中相当一部分是在14到16岁之间，并出现12岁的作案人；未成年人女性犯罪呈上升趋势；失学、辍学等闲散未成年人犯罪较为严重；在校学生犯罪人数增多；犯罪行为人接受教育程度较低。
三、从犯罪类型分析，未成年人犯罪主要集中在抢劫、抢夺、敲诈勒索、盗窃、绑架勒索等涉及财产的的犯罪案件，有少部分是带有追求低级趣味和感官刺激的如强奸、猥亵少女、寻衅滋事等侵害案件。
四、从犯罪形式来分析，共同作案、团伙作案多，纠集多人，相互利用、相互壮胆、鼓励而实施犯罪行为。但还没有形成固定的犯罪组织，松散型、分分合合的作案方式比较多，近期出现校内结伙、学校外青年和在校学生纠合在一起对在校学生实施敲诈勒索等涉财犯罪行为的新动向。
五、从犯罪手段来分析，犯罪手段暴力倾向明显，手段简单方法直接。往往直接采取对被害人身体进行打击或者持刀威胁、砍伤被害人的犯罪方法。手段较教成年人残暴且不计后果。
六、从犯罪行为人的家庭及社会背景来分析，这些未成年人家庭处在社会的两极。大部分家庭生活在社会底层，父母离婚、感情不和的单亲家庭或者残缺不全的家庭,父母素质较低，生活水平差；小部分是物质优厚的家庭，但只注重物质需求而忽视精神需求，其共同特点是缺少亲情温暖、缺乏家庭教育、教育不当、或者缺乏家庭监管。家长根本没有去管孩子或者不懂得如何管理孩子,甚至根本管不了孩子,导致这些未成年人经常出入社会不良场所,彻夜不归，交上社会不良青年,沾染上不良习性,从而走上违法犯罪道路。
七、从销赃渠道及赃物的去向来分析，未成年人犯罪销赃的渠道往往选择将赃物销售给一些处在城乡结合部的三无手机店、二手物品回收店或者低价销售给一些贪图小便宜的市民。未成年人作案后所得的财物几乎都用于吃喝玩乐、到网吧上网、去游戏厅打游戏、溜冰、跳迪斯科，甚至到一些不良场所去按摩、嫖娼。
八、从犯罪动机来分析，动机是多种多样的，有贪图享受、追求刺激、出于哥们义气、生活所迫、出风头、对社会不满等等。
九、从犯罪意图产生的形式来分析，预谋犯罪少，临时起意犯罪多，犯罪行为往往是随机而发，一般没有固定的犯罪目标，具有偶发性，易受外界环境影响、干扰，犯罪起意快，只要一人提议，其他人便不加思考就同意，并说干就干，不计后果．
未成年人犯罪原因分析：
一、未成年人自身生理、心理因素。未成年人正处于成长发育期，处于人生观、价值观等各种观念的形成时期，这一年龄阶段的人辨别是非的能力和控制能力较低，易情绪化、盲目从众、好奇心重且具有叛逆性和报复心，容易冲动并不计后果地实施犯罪行为．
二、家庭环境和家庭教育也是促使未成年人犯罪的直接因素之一。据司法实践和有关资料统计表明,放任形、溺爱形、粗暴形、残缺型的家庭容易使孩子产生思想偏差从而走上违法犯罪道路;此外,现在大部分是独生子女,我们的家庭往往侧重于满足孩子的物资需求、身体健康和学习成绩,而忽视了精神需求和健全人格的培养，家庭教育存在偏差及片面化教育情况较为严重。
三、学校、社会因素。学校和社会更注重孩子的学习成绩,都忽略了对孩子进行法制教育和思想道德教育,忽略了对正确人生观、价值观、世界观的培养。缺少健康积极向上、多姿多彩的校园文化，导致一些亚文化的滋生甚至流行。
四、社会不良文化的影响是造成未成年人犯罪的一个重要因素。由于未成年人处在青春发育期,辨别是非能力差,抵抗不良影响的能力弱,容易受到暴力、色情、凶杀等淫秽书刊、影碟的影响而产生享乐主义、追求刺激等不良思想,甚至模仿并实施犯罪行为。
五、社会环境的影响。游戏厅、歌舞厅、网吧、录像厅按摩场所等不良场所大量涌现，而社会却缺少强有力的监管，特别是对限制未成年人出入上述场所的监督力度不足、措施不到位，对于学校、住宅区等未成年人集中的地方设立上述娱乐场所缺乏科学的规划和管理，缺少针对未成年人特点而设立的的健康娱乐场所．
六、忽视法制教育，导致法律知识匮乏、法制观念淡薄、法制意识薄弱。未成年人不懂得自己的行为的法律意义和所产生的法律后果和所应承担的法律责任，因而冲动的实施了犯罪行为。在司法实践中存在不少未成年人被侦查机关讯问后要求回家的情况，未成年人法律知识的匮乏程度令人深忧。
七、家庭和社会对失学、辍学的未成年人缺乏就业渠道，对无业的未成年人缺乏一个有效的监管机制，导致整日无所事事而滋生违法犯罪的发生。
未成年人犯罪对策
未成年人犯罪问题是一个系统工程。随着《未成年人保护法》、《预防未成年人犯罪法》及“两高”一系列司法解释和规范性文件地颁布，完善了未成年人犯罪问题的法律和司法机制，对保护未成年人合法权益，惩治、预防未成年人犯罪具有重大法律意义和现实意义。确立了对未成年人犯罪应该本着教育为本、预防为主、惩罚为辅的原则。学校、家庭、社会必须联动起来,加强未成年人的法制教育、思想道德教育,让他们树立其一个正确的世界观、人生观、价值观、道德观,同时铲除不良场所、不良文化的影响,创造一个健康良好的家庭环境和社会环境和文化精神环境。笔者认为，必须着重抓以下几个环节：
一、正确进行家庭教育，改善问题家庭、加强家庭监管。家庭是未成年人成长的摇篮，父母是孩子的启蒙老师。俗话说上梁不正下梁歪，因此作为长辈要时刻注意自己的言行举止，树立起一个正直、守法的形象。其次要端正家庭教育观、充分发挥家庭的教养功能，纠正片面粗暴的陈旧观念，做到既注重孩子的物质需求又注重精神需求，既关心孩子的身体健康、学习成绩，又关心孩子的人格健全的培养。家庭要加强与学校的沟通联系，互通信息，时刻关注孩子的思想动态和反映，及时纠正孩子不良习惯、行为和思想，防范于未然。
二、加强思想道德教育培养四有公民，树立正确人生观、价值观、世界观。人的有意识行为总是在一定意志支配之下实行的，思想和欲望是犯罪的重要根源，加强思想道德教育意义重大。家庭、学校、社会要共同承担起这个责任。家庭要进行经常性教育；学校要改变重智育轻德育轻法制教育、重课堂教学轻社会实践的现象，全面推进素质教育；电视、报纸等媒体要推出适合未成年人特定的优良作品，弘扬积极健康精神，创造良好的文化氛围。
三、加强法制教育，树立法制观念，培养守法、护法观念。学校要采取活泼有趣、形式多样的活动进行深入浅出的法制教育宣传，通过举办晚会、请司法界、共青团等单位、个人到学校上法制课、开模拟法庭、组织学生到少年劳教所、监狱等场所参观、到法庭旁听接受教育。电视、广播等媒体要密切配合进行法制宣传。一方面为潜在的未成年人犯罪敲响警钟预防犯罪，一方面让未成年人学会自救能力，面对违法犯罪行为时敢于揭露犯罪，同犯罪行为作斗争，提高作案人犯罪成本增加被抓获的风险，从而减少犯罪的发生。
四、加强环境科学规划，铲除不良环境，创造一个健康的社会环境、学校周边环境。城建、国土规划等部门在对游戏厅、歌舞厅、网吧、录像厅按摩场所等在数量上要适当限制，在设置上要科学规划，远离学校和住宅区等未成年人集中的地方，对原设在学校、住宅区周边的上述场所要进行清理、加强管理和监管力度，尽量减少乃至杜绝未成年人出入上述场所。
五、加强对失学未成年人的教育和监管力度。以家庭为主，共青团、妇联和社区居委会要加强与家庭的紧密联系，帮助失学未成年人完成义务教育，联合有关组织，经常性、定期组织失学未成年人进行技能配训、推荐就业、开展法制教育，预防犯罪。
六、加大预防未成年人犯罪力度，积极探索未成年人犯罪预防新思路。加强对未成年人犯罪原因、特点、对策调查研究，尤其要加强犯罪预测和对策研究，既要注重作案人研究也要作好被害人的研究，为决策、立法部门提供依据，及时预防犯罪，挽救未成年人。
七、完善司法机制，积极探索一套打防并举，兼具教育挽救的司法机制，一方面加大打击力度，依法惩治犯罪，遏制未成年人犯罪势头，一方面要将其与成年人犯罪区分开来，区别处罚。如在检察机关内部设立未成年人批捕、审查起诉机构，在法院设立少年法庭；完善未成年人暂缓起诉、不起诉、缓刑、独立监管场所、监外执行、帮教制度等一系列制度。