浙江省国有土地租赁暂行办法

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浙江省国有土地租赁暂行办法

浙江省人民政府


浙江省国有土地租赁暂行办法

省政府令第162号


《浙江省国有土地租赁暂行办法》已经省人民政府第7次常务会议审议通过,现予公布,自2003年12月1日起施行。


省 长   
二○○三年九月二十三日



  第一章 总  则
第一条 为了促进土地资源的优化配置和合理利用,完善土地有偿使用制度,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称的国有土地租赁,是指县(市,下同)及县以上人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者,由国土资源行政主管部门(以下称出租人)与土地使用者(以下称承租人)签订国有土地租赁合同,出租人根据合同约定支付租金的活动。
  第三条 本办法适用于本省行政区域内的国有土地租赁活动。
  第四条 除房地产开发项目外的经营性项目建设用地,可以通过租赁方式取得国有土地使用权。
  通过租赁方式取得的国有土地使用权,不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。
  第五条 省国土资源行政主管部门负责本省行政区域内国有土地的租赁活动及监督管理。
  市(设区市,下同)、县国土资源行政主管部门负责本行政区域内国有土地的租赁活动及监督管理。市国土资源行政主管部门可以委托所辖区国土资源行政主管部门负责国有土地租赁的具体工作。
  建设、物价、财政、税务等行政主管部门按照职责分工,负责国有土地租赁相关的行政管理工作。

  第二章 国有土地租赁的范围、条件和程序
  第六条 自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式取得国有土地使用权。
  法律、法规另有规定的,从其规定。
  第七条 开发利用国有租赁土地,必须符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地开发利用要求。
  第八条 租赁的国有土地应当是按照法律、法规规定的建设用地审批权限和程序已经办理建设用地审批手续的土地。
  第九条 除下列情形外,租赁国有土地使用权,应当采取招标、拍卖、挂牌方式:(一)因国有企业采取内部职工持股或定向兼并等方式改革,无法采用招标、拍卖、挂牌方式;(二)招标、拍卖、挂牌过程中,因不可预见因素导致无法采用招标、拍卖、挂牌方式;(三)法律、法规另有规定的。
  第十条 国土资源行政主管部门确定租赁地块后,应当参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定,将租赁地块的坐落、面积、使用条件、使用期限、报名办法等有关事项通过新闻媒体向社会公告。具体的招标、拍卖、挂牌程序参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌程序办理。
  第十一条 协议租赁国有土地使用权的,出租人应当在租赁合同签订前15日将租赁土地的坐落、面积、使用条件、租金、租赁方式等情况向社会公告。协议租赁合同签订后15日内,出租人应当将租赁合同的主要内容再向社会公告,并将租赁合同文本、公告情况及有关情况的说明,向上一级国土资源行政主管部门和行政监察部门报备案。
  第十二条 土地租赁合同应当载明以下主要内容:(一)租赁当事人;(二)租赁地块的坐落、四至范围和面积;(三)租赁地块的规划用地性质、建筑容积率和密度等各项规划要求;(四)租赁的年限;(五)租金及租金的支付方式、支付期限和调整方式;(六)租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及费用;(七)租赁地块基础设施建设的责任;(八)租赁地块的交付期限;(九)项目建设的开工和完成期限;(十)土地租赁合同终止时,地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;(十一)土地租赁合同解除条件;(十二)违约责任;(十三)争议的解决方式;(十四)当事人约定的其他事项。
  土地租赁合同的格式文本由省国土资源行政主管部门会同省工商行政管理行政主管部门印制。
  第十三条 国有土地租赁期限在招标、拍卖、挂牌公告中约定,但不得超过法律、法规规定的同类用途出让土地的最高年限。
  企业法人租赁的国有土地期限不得超过其营业执照规定的期限。
  第十四条 租赁土地租金的最低标准由市、县国土资源行政主管部门根据当地基准地价,结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素制订,报同级人民政府批准。租金的最低标准经批准后,应报上一级国土资源行政主管部门备案。
  租赁土地的租金不得低于前款规定的标准。
  第十五条 基准地价应当每3年调整1次。出租人应当根据基准地价的调整幅度及时对土地租金作相应调整。
  第十六条 国土资源行政主管部门应当将收取的土地租金上缴同级财政部门,实行收支两条线管理,专款专用,并按规定使用省级财政部门监(印)制的统一收费票据。
  第十七条 土地租赁合同签订后,承租人应当按照国有土地使用权登记规定向国土资源行政主管部门办理土地登记。租赁土地使用权证应当注明“土地租赁”。

  第三章 租赁当事人的权利和义务
  第十八条 出租人应当按照土地租赁合同约定的期限和条件,向承租人交付租赁的土地。
  承租人应当按照土地租赁合同约定的金额、期限和方式,向出租人支付租金。
  第十九条 承租人应当按照土地租赁合同约定的用途、要求和其他条件,进行土地开发利用。
  承租人违反租赁合同约定,自租赁之日起两年内未开发利用的,国土资源行政主管部门应当收回租赁土地。
  第二十条 在国有土地租赁年限内,承租人需改变土地租赁合同约定的土地用途或者土地使用条件的,应当向出租人和城市规划行政主管部门提出变更申请。出租人和城市规划行政主管部门同意变更的,应当重新签订土地租赁合同或者签订补充合同,并对租金作相应调整;不同意变更的,出租人和城市规划行政主管部门应当在受理申请后10日内书面告知承租人。
  第二十一条 在国有土地租赁期限内,承租人转让、转租租赁土地使用权,或者租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物用于抵押的,必须经出租人同意并符合下列条件:(一)按合同约定已支付租金;(二)实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件;(三)法律、法规规定的其它条件。
  第二十二条 转让、转租租赁土地使用权的,地上建筑物、构筑物和其他附着物随之转让、出租。
  租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物转让、出租的,其使用范围内的土地使用权随之转让、转租。
  第二十三条 转让国有租赁土地使用权的,原土地租赁合同约定的权利义务随之转移,受让人应当与承租人、出租人三方签订土地租赁合同转让协议。
  国有租赁土地使用权转让后,应当按照规定办理土地使用权变更登记。有地上建筑物、构筑物和其他附着物的,应当同时办理建筑物、构筑物权属变更登记。
  第二十四条 租赁土地使用权转租的,原土地租赁合同约定的租赁双方的权利义务不变,承租人应当与第三人签订租赁土地转租合同,第三人的他项权利由租赁土地转租合同约定。
  第二十五条 租赁国有土地使用权转租及租赁土地上的建筑物、构筑物出租的年限不得超过国有土地租赁合同约定的年限。超过国有土地租赁年限的,超过部分无效。
  第二十六条 租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物抵押的,抵押人应当办理抵押登记。抵押登记证除注明抵押物有关要素外,还应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。
  抵押物处分后,依法取得抵押物的受让人应当与出租人签订土地租赁合同,并办理土地使用权登记手续。
  第二十七条 在国有土地租赁年限内,承租人可以将租赁土地使用权作为合作、联营的条件与他人合作、联营。
  第二十八条 承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的,由承担其权利、义务的自然人、法人或者其他组织继续履行土地租赁合同。
  承租土地的自然人死亡的,其继承人或者受遗赠人继续履行土地租赁合同。

  第四章 租赁土地使用权的收回
  第二十九条 土地租赁合同期限届满前,出租人不得擅自收回租赁的国有土地使用权。
  因公共利益或者实施城市规划需要调整土地用途的,经原批准建设用地的人民政府或有批准权的人民政府批准,出租人可以提前收回租赁土地使用权。
  第三十条 提前收回租赁土地使用权的,出租人应当在收回6个月前,将租赁地块的坐落、四至范围、收回理由、收回日期通知承租人,并予以公告。
  第三十一条 提前收回租赁土地使用权的,出租人应当对承租人给予赔偿。
  提前收回租赁土地使用权的赔偿金额,由有相应资质的房地产评估机构根据规划用途、尚未履行的租赁年限以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等因素进行评估,租赁双方根据评估价格进行协商确定。协商不成的,出租人可以参照评估价格确定。
  第三十二条 国有土地租赁年限届满后,承租人需要继续租赁土地的,应当在期限届满前6个月内申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外,承租人的续期申请应当予以批准。
  经批准续期的,承租人应当与出租人重新签订租赁合同,并办理租赁土地使用权登记。
  第三十三条 国有土地租赁年限届满,承租人未申请续期的,或虽申请续期但未获批准的,出租人无偿收回土地使用权。土地租赁合同另有约定的,从其约定。
  第三十四条 承租人要求提前中止租赁合同的,应当提前3个月告知出租人。出租人可以无偿收回土地使用权,并由承租人承担违约责任。租赁合同另有约定的,从其约定。

  第五章 法律责任
  第三十五条 出租人未按租赁合同的约定交付租赁地块的,承租人可以解除租赁合同,并请求违约赔偿。承租人未按合同约定支付或者未付足租金的,出租人有权责令承租人限期支付,并按日加收3‰的滞纳金;承租人逾期1年未支付租金的,出租人可以解除租赁合同,并请求违约赔偿。
  第三十六条 承租人有下列情形之一的,县及县以上国土资源行政主管部门应当责令其限期改正,可并处5万元以下的罚款;逾期不改正的,应当收回土地使用权:(一)未按租赁合同约定的土地用途开发利用土地的;(二)未按规划要求开发利用土地的;(三)违反本办法第二十一条规定,转让、转租租赁土地使用权的。
  第三十七条 有下列情形之一的,承租人可以依法申请复议:(一)提前收回租赁土地使用权,对出租人确定的赔偿金额有异议的;(二)对续期申请未获批准的;(三)对国土资源行政主管部门作出的其它具体行政行为不服的。
  第三十八条 国土资源行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由国土资源行政主管部门或者行政监察部门对直接责任人员、直接主管的负责人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)超越权限批准用于租赁的建设用地的;(二)应当采用招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地使用权而有意规避,没有采用招标、拍卖、挂牌方式的;(三)协议租赁国有土地使用权未按本办法规定进行公告的;(四)租赁国有土地的租金低于当地人民政府制定的最低租金标准的;(五)违反本办法租金收取期限的规定,逾期不收取租金,造成较大损失的;(六)违反本办法规定办理租赁国有土地登记手续的;(七)违反本办法规定收回租赁国有土地使用权的;(八)挪用国有土地租赁资金的;(九)有其它玩忽职守、滥用职权、营私舞弊行为的。

  第六章 附  则
  第三十九条 房地产开发项目用地需要采用租赁方式的,可先行试点,具体办法由省人民政府另行规定。
  第四十条 本办法自2003年12月1日起施行。

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铁路行政事业单位兴办企业(公司)若干财会问题的暂行规定

铁道部


铁路行政事业单位兴办企业(公司)若干财会问题的暂行规定
1998年4月7日,铁道部


一、总 则
第一条 为加强铁路行政事业单位兴办企业(公司)等各种经济实体(独资或控股)的产权管理和财会管理,促使铁路行政事业单位兴办的企业(公司)健康发展,维护铁路国有资产权益,制定本规定。
第二条 本规定所称铁路行政事业单位兴办的企业(公司)(以下简称企业),是指行政事业单位(以下简称出资单位)用其所拥有的流动资产、固定资产和无形资产,通过投资、出租、出借或无偿划拨方式兴办的具有独立企业法人资格的经济实体,包括兴办的国有企业、集体企业、股份制企业、联营企业、中外合资(合作)企业等各类企业。
第三条 出资单位要与企业建立投资与被投资关系,以章程、经营责任书、出资单位正式文件等形式明确双方的责任、义务和权益。
第四条 出资单位以其投入企业的资本额为限承担财产责任,即承担投入资产的安全完整和保值增值的监督责任,享有出资人权益。
第五条 企业以其全部法人财产独立承担民事责任,实行独立核算、自主经营、自负盈亏,依法纳税,对出资单位承担义务、责任并上交投资回报。

二、产权管理
第六条 出资单位必须按国家《行政事业单位国有资产管理办法》(财清办〔1997〕19号)和《事业单位非经营性资产转经营性资产管理实施办法》(国资统发〔1997〕135号)规定的审批程序,办理非经营性资产转经营性资产申报审批手续。对过去未办理申报审批手续的,要认真进行清理,补办申报审批手续;对已兴办企业产权归属不清的,应按铁道部《铁路企业理顺产权关系的若干规定》(铁财〔1997〕79号)办理。
第七条 对投入企业的资产,应按照《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院令第91号)的规定进行资产评估,核定其价值量,作为出资单位投入的资本金;企业以此作为占有、使用这部分国有资产的依据。
第八条 企业必须按规定对占有、使用的国有资产进行产权登记(包括占有产权登记、产权变动登记、注销产权登记和产权登记年度检查)。
第九条 企业凡涉及产权变动的事项,必须按规定程序报批。未经批准同意的,要追究企业法人代表的责任。
第十条 出资单位应加强对企业的国有资产管理,建立规范的投资回报制度,并对企业国有资产保值增值情况进行严格考核。
第十一条 企业应按规定向出资单位报送财务报告,出资单位要利用企业提供的会计报表和其他信息,跟踪其资金运作和资产使用过程,强化国有资产的经营监管。对于经营管理不善的,要进行整顿清理;资不抵债的,则应依法申请破产。

三、财务管理
第十二条 企业应按经营业务的性质和范围执行相应的行业财务制度,并且结合本企业的特点,制定内部财务管理办法,切实搞好各项财务管理,努力提高经济效益。
第十三条 出资单位与企业之间发生的经济往来,应遵循等价交换的原则收取价款、支付费用,按照处理独立企业之间的经济业务往来的原则进行财务管理。
一、由出资单位划出人员的工资、奖金、劳保、福利等方面的开支,应全部由企业负担。企业归还的垫支费用,出资单位应冲减相应的支出费用等。
二、出资单位向企业出售固定资产或无形资产,应按国家规定进行资产评估,其出售价格可以按评估价格,也可以按不低于同类同质资产价格作价。出售价格一般应在交付该项资产或签订合同时一次全部收取;分期付款的,应在交付资产或签订合同时收取不低于全部价格的百分之五十,收取最后一次价款的期限不得超过三年。
三、出资单位向企业提供的水、电以及其他劳务,一律按规定收费;提供的各项实物存货,一律按质论价,收取价款。不得故意以低于成本的价格或无偿向企业提供劳务、存货。
四、出资单位从企业购入产品或接受劳务,必须按规定进行计价结算,不得故意按高于市场价格的数额支付价款和费用。
五、出资单位向企业提供产品,必须如实计价结算,作销售处理,收取合理利润(合理利润按市场同类产品的销售利润率计算)。
六、出资单位委托企业经销产品,要计算合理的产品销售利润率,只能按规定留给企业合理的销售差价,不得故意压低等级和按拨交价格转移销售收入。
七、出资单位经销企业委托代销的产品,必须按规定收取合理的购销差价。
八、出资单位与企业之间的委托加工业务,必须按规定计算、收取加工费用,相互之间不得用提高或压低价格和费用的手段,非法转移成本和利润。
九、出资单位向企业提供的借款,最长不得超过三年,并按不低于同期银行贷款的利率收取资金占用费。
十、企业租用出资单位资产,应当签订租赁合同,按期收取租赁费。租赁费参照以下公式计算确定:
租赁资产年折旧额+租赁资产总额×企业总资产报酬率
年租赁费=------------------------
1-流转税税率-流转税税率×流转税附加率
其中:
利润总额+利息支出
总资产报酬率=---------×100%
企业平均资产总额
流转税附加率是国家统一规定的城建税税率和教育费附加征收率之和。
第十四条 出资单位原则上不得向企业提供任何抵押担保,必须担保的报部审批。对已提供抵押担保的,应依据本规定终止抵押担保协议或合同;对已造成的抵押担保损失,要督促企业予以赔偿;对确实无法收回的抵押担保损失,应比照坏帐损失按规定的鉴定审批程序处理。
第十五条 企业应根据国家有关规定,制定和完善包括厂长(经理)、财务负责人以及财务部门和其他职能部门在内的内部财务监督管理责任制,明确各项财务收支的审批权限和各个岗位的职责权限,加强对财务收支各个环节的控制与监督。
第十六条 企业的财会部门要连续、系统、全面地记录计算企业的经营活动,并为各方面提供有价值的会计信息。
第十七条 企业应建立严密的资金内部控制制度。由财务部门统一在银行开设帐户,企业内部的其他部门和个人不得利用企业的名义另外开设银行帐户;财务部门内部要钱帐分管,银行印鉴与支票要分开单独保管,涉及货币资金的收支必须由二人以上相互复核;大额资金的调度与使用,须经企业领导集体决定,由企业主管领导和财务负责人共同签字后方可支付,确保安全使用资金。
第十八条 企业对外投资要做好可行性研究,坚持集体讨论,建立严格的审查和决策程序。重大投资项目应报经出资单位或董事会审批。除国家有特殊规定外,对外投资不得超过本企业净资产的50%,生产经营资金不足以及对外投资报酬率预计达不到银行存款利率的,不得对外投资。已投资项目要做好监管工作,连续三年没有达到预期效益或低于本企业资金利用率的,要及时查明原因,并依法追究有关人员的责任。

四、会计核算
第十九条 企业应按照《会计法》的规定,在企业内部设立会计机构和指定财务负责人;企业领导人负责本企业的会计核算管理工作,对所提供的财务会计报告的合法性、真实性承担法律责任。
第二十条 企业的财会部门应严格贯彻执行《会计基础工作标准》的要求,建立会计帐簿,审核和填制会计凭证,认真做好各项会计核算工作,及时报送会计报表和相关资料。财会人员对不真实、不合法的原始凭证,不予受理;对违法的财务收支应当制止和纠正,制止、纠正无效的,要向企业领导人提出书面意见;企业领导人要在10日内作出书面决定,并对决定承担法律责任。对严重违法乱纪的收支,财会人员还应当向出资单位或财政、审计、税务机关报告。
第二十一条 企业发放的工资、奖金、津贴、补贴和劳务费必须通过工资总额进行核算,并且工资的增长要与企业的经济效益挂钩,由效益决定分配。要防止消费基金过多向个人倾斜。
第二十二条 财会人员必须遵章守纪,树立良好的职业道德,保证会计信息的及时、正确、完整地反映。

五、附 则
第二十三条 部内有关文件凡与本文有抵触的,均以本文为准。
第二十四条 本暂行规定由部财务司负责解释。
第二十五条 本暂行规定自发布之日起实行。


关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见

国家发展和改革委员会 国家税务总局


国家发展改革委、国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见

发改价格[2010]770号


各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局,国家税务局、地方税务局:
近年来,根据税收征管工作的需要,一些地方政府价格主管部门与税务机关共同开展了涉税财物价格认定工作,取得了较好的社会效果。目前,已有十个省级价格主管部门与同级税务机关联合制定了涉税财物价格认定方面的管理规定等一系列规范性文件,但仍存在一些问题。为进一步引导和规范涉税财物价格认定工作的开展,维护各方合法权益,根据《价格法》、《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》等有关法律法规的规定,并结合各地实际,现就有关涉税财物价格认定工作提出以下指导意见:
一、充分认识做好涉税财物价格认定工作的重要意义
随着社会主义市场经济体制的逐步完善和价格、税收制度改革的日益深化,税收工作和价格工作的关联性日渐紧密,税收征管工作越来越多地涉及到价格认定方面的问题,社会各界对涉税财物价格认定的需求日显迫切。
涉税财物价格认定工作是指政府价格主管部门设立的价格认证机构,对税务机关在征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况进行计税价格认定的行为。政府价格主管部门与税务机关共同开展涉税财物价格认定工作,可以相互弥补在专业性方面的不足,堵塞由于计税价格不准确造成的税收征管漏洞,增强税收征管工作的科学性、客观性和公正性,减少税收征纳双方在价格方面的纠纷,从而起到维护国家税权,保护纳税人合法权益的积极作用。
二、积极开展涉税财物价格认定工作
涉税财物价格认定可以广泛应用在税收征管工作的各个环节。各级税务机关在纳税评估、税款核定、税务稽查、税收保全或强制执行过程中,或者税务机关在部分行业税收管理中认为“需要提供价格认定协助”时,可以按照分级管理的原则,与同级政府价格主管部门共同开展涉税财物价格认定工作。
涉税财物价格认定工作要严格依法有序进行,对于需要进行涉税财物价格认定的,税务机关应出具《涉税财物价格认定协助书》,政府价格主管部门设立的价格认证机构受理后,应在约定期限内出具《涉税财物价格认定结论书》,经税务机关认可后,可以作为计税或确定抵税财物价格的依据。 
税务机关需要政府价格主管部门配合确定房地产区片计税价格等部分类别商品最低计税价格认定时,可以向同级政府价格主管部门提出价格认定协助需求,政府价格主管部门应与税务机关在技术、数据和人力等方面积极配合,共同开展涉税财物价格认定工作。
纳税人对涉税财物价格认定结论持有异议时,应参照涉案财物价格鉴定工作的相关规定,启动政府价格主管部门的重新认定和复核裁定程序予以解决。
各地在开展涉税财物价格认定工作过程中,不得以任何名义向纳税人收取费用。各级政府价格主管部门和税务机关应通过与同级财政部门积极协商等方法解决开展涉税财物价格认定工作的经费问题,保障认定工作顺利开展。
三、加强涉税财物价格认定工作的协作配合
各级政府价格主管部门和税务机关要高度重视本地区涉税财物价格认定工作的开展情况,积极探索,总结经验,认真研究涉税财物价格认定的相关理论、业务程序和制度模式等问题,从事涉税财物价格认定工作的同志要进一步加强业务学习,熟悉相关法规规章,做到准确理解,正确把握,及时解决工作中遇到的问题,逐步建立和完善涉税财物价格认定管理制度。
各级政府价格主管部门和税务机关要加强沟通,做好涉税财物价格认定的宣传和解释工作。各地可结合实际,制定具体实施意见,全面推动此项工作的开展。

国家发展改革委

国家税务总局
二○一○年四月十三日

主题词:涉税 财物 认定 通知