浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府文件

绍市府发〔1994〕78号


绍兴市市区商品房买卖管理办法


　
　
印发《绍兴市市区商品房买卖管理办法》的通知
绍市府发（1994）78号


各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
　　现印发《绍兴市市区商品房买卖管理办法》，请遵照执行。

绍兴市人民政府
一九九四年十一月七日

绍兴市市区商品房买卖管理办法


　　第一条 为了规范房地产市场，保护商品房买卖双方的合法权益，根据国家和省、市的有关规定，制定本办法。
　　第二条 凡在绍兴市区范围内进行商品房交易的单位和个人，均须遵守本办法。
　　第三条 绍兴市房地产管理处受市城乡建设委员会委托管理市区商品房买卖活动，绍兴市房地产交易所（以下简称交易所）负责市区商品房买卖登记、鉴证等具体工作。
　　第四条 本办法所指的商品房，是指依法成立的房地产开发企业，在依法取得国有土地使用权的土地上，为销售而开发建设的房屋等建筑及构筑物（包括涉外房地产开发企业的内销商品房）。
　　房地产开发企业，是指以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
　　第五条 出售商品房前（包括预售），房地产开发企业必须凭企业开发资质证书、营业执照和《国有土地使用证》、建筑图纸，到房地产产权管理机关办理登记备案。
　　第六条 购房单位或购房者必须在签订《出售商品房合同》之日起30日内，持出售单位的《出售商品房合同》，正式税务发票，买卖鉴证联系单，以及购房单位法人资格证明书或代理人资格委托证明书，个人购房持购房者身份证和户籍证明，到交易所办理交易登记、鉴证手续，并在规定时间内办理完税手续。
　　第七条 购买商品房的单位和个人向交易所办理登记、鉴证手续，并缴纳有关税费后，房产管理部门予以办理产权登记，核发《房屋所有权证》。市土地管理部门予以办理土地使用权变更登记，核发《国有土地使用证》。
　　第八条 商品房买卖后未办理登记、鉴证手续而又进行买卖的，按发生买卖次数补办登记、鉴证手续和补缴税费。
　　第九条 预售商品房，预售单位必须先向市房产管理部门办理预售登记，同时向市土管部门登记备案。取得《商品房预售证》。办理预售登记应符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按预售的商品房计算，提供投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）提供《商品房预售说明书》。说明书应载明楼宇地点、位置、售价、建筑平面图、预售总套数、各套建筑面积，以及公用部位面积的分摊情况。
　　第十条 凭（商品房预售证》，预售单位与预购者方可签订《商品房预售合同》。双方鉴约后30日内持《商品房预售合同》向交易所办理登记、鉴证，并应按有关规定将《商品房预售合同》报市房产管理部门和土地管理部门备案。
　　第十一条 预售后的商品房需转让的，由转让双方凭经登记、鉴证的《商品房预售合同》向交易所办理交易转让手续，原合同规定的权利和义务随之转移，预售单位不得为预购者办理更名手续。凡未经交易所办理上述手续的，其转让无效。
　　第十二条 单位或个人因拆迁交换产权的，除建筑面积相等部分办理产权交换手续外，扩大面积按市场价交付房款的，必须办理交易登记、鉴证手续，并缴纳税费，否则扩大部分的面积不予办理产权登记手续。
　　第十三条 各县（市）可参照本办法执行。
　　第十四条 本办法由绍兴市房地产行政主管部门负责解释。
　　第十五条 本办法自发布之日起执行。





　　公民诉讼代理制度是我国三大诉讼法确立的一项重要制度,发挥着不可或缺的作用。由于对公民诉讼代理管理规范不到位，在诉讼中存在大量的公民非法诉讼代理现象，由此带来了大量的社会问题，应当高度重视，积极治理。

　　一、公民非法诉讼代理的界定

　　在谈公民非法诉讼代理界定之前，先明确法律对公民诉讼代理的规定。除律师担任诉讼代理人外，三大诉讼法对一般公民担任诉讼代理人作出了明确规定：《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人的近亲属、工作人员或者当事人所在社区、单位、有关社会团体推荐的公民可以被委托为诉讼代理人；《中华人民共和国刑事诉讼法》规定，刑事诉讼案件当事人的监护人、亲友、所在单位或者人民团体推荐的人可以被委托为诉讼代理人（不包括犯罪嫌疑人、被告人委托辩护人）；《中华人民共和国行政诉讼法》规定，公民的近亲属或者所在单位、社会团体推荐的人以及经人民法院许可的其他公民，可以接受委托为诉讼代理人。关于公民诉讼代理，虽然三大诉讼法作出了不尽相同的规定，但是对公民担任诉讼代理人都不同程度的作出限定。除上述具备法定条件的公民以外，一般公民从事诉讼代理，则构成公民非法诉讼代理。

　　二、公民非法诉讼代理的表现形式

　　公民非法诉讼代理现象在现实中以各种不同形式大量存在，或披着合法外衣、或遮遮掩掩、或明目张胆。

　　一是公民在法律服务机构中从事非法诉讼代理。一般公民没有取得法律服务执业证书在律师事务所或者其他法律服务机构中从事法律服务，有的自称法律工作者，有的自称律师。还应注意的一种情况是，持有某法律服务所的法律工作者执业许可证在律师事务所从事法律服务，称自己为某某律师事务所律师，这显然也是非法诉讼代理的一种情形，因为律师事务所是没有法律工作者的，只有执业律师。上述情况都是由于法律服务机构为其提供便利条件的原因。

　　二是公司律师、企业法律顾问从事非法诉讼代理。公司律师、企业法律顾问是专为所在公司从事法律服务的人员，不得利用其身份和便利条件在社会上从事法律服务。但是有大量的公司律师、企业法律顾问在社会上以公民身份从非法诉讼代理。

　　三是以推荐证明为掩盖进行非法诉讼代理。利用法律规定“社会团体、当事人所在单位推荐的公民可以被推荐担任代理人”的规定，找有关推荐单位开具推荐函，作为被推荐的公民，披着推荐代理的合法外衣从事非法诉讼代理。

　　四是假冒与当事人的身份关系进行非法诉讼代理。采取虚报、提供虚假身份证明，冒充与当事人是亲属关系，以当事人的亲属、工作人员身份参加诉讼。

　　五是直接以个人名义经常性地从事非法诉讼代理。利用有的法律关于“经人民法院许可的公民可以代理诉讼”的宽泛规定，以及司法人员不重视代理人身份审查的情况，借机从事非法诉讼代理。

　　三、公民非法诉讼代理的危害

　　公民诉讼代理中，作为诉讼代理人的公民主要是当事人的近亲属、所在单位和团体推荐的人，与委托人之间存在一定的关系，一般会尽心尽力尽到义务，发挥维护当事人权利的作用。但是公民非法诉讼代理中，作为代理人的公民与当事人不具有上述关系，没有管理和约束，缺乏相应的职业道德素质和专业知识，不但难以保证当事人的利益，而且还会带来一系列的问题。其对社会带来的问题，不可小觑。

　　一是扰乱了法律服务市场秩序。法律只规定律师事务所等专门法律服务机构的律师等专业人员可以依法进行有偿诉讼代理服务。公民非法诉讼代理，多为有偿服务，造成法律服务市场秩序混乱，影响了正常的法律服务业地健康发展。

　　二是扰乱了正常的司法秩序。公民非法诉讼代理，往往是因缺乏专业知识，代理诉讼过程中不凭法律专业知识，靠关系办案，成为滋生腐败的重要原因，影响司法公正，损害司法机关以及政法干警的形象。缺乏约束，肆无忌惮，采取伪造证据等非法手段实现诉讼目的，妨碍正常的诉讼，扰乱正常的诉讼秩序，损害了公平与正义，成为虚假诉讼、恶意诉讼、不诚信诉讼发生的重要原因。

　　三是损害当事人的利益。公民非法诉讼代理，由于不具备专业的法律知识，不可能胜任代理事务，当事人的权益难以保障。非法收取当事人的财物，造成当事人无端财物浪费，有的收受财物的数额远远超过委托律师支出的正常费用，造成当事人经济负担，当事人会因此迁怒法院，对社会产生不满。利用代理身份挪用侵占当事人争议财产，谋取不当利益，恶意与对方串通，损害当事人利益，败坏了社会风气。

　　四是影响社会稳定。由于不具备专业法律服务人员的道德素质，往往会挑讼，无理激化矛盾，致使出现不应有的大量上诉、申诉，甚至上访，浪费了大量的诉讼资源，劳民伤财，影响社会和谐稳定。

　　四、公民非法诉讼代理的治理对策

　　公民非法诉讼代理不是顽疾，只要高度重视，提高认识，协调一致，完善法律，加大力度，加强舆论宣传，壮大健康的法律服务市场，就一定会把公民非法诉讼代理现象治理好。

　　一是完善法律，为治理非法诉讼代理打牢制度基础。第一，修法统一诉讼代理人的范围和条件规定。鉴于三大诉讼法对公民诉讼代理的条件限制不统一，如现行的《中华人民共和国行政诉讼法》仍规定经人民法院许可的公民可以担任诉讼代理人，没有规定基层法律服务工作者可以担任诉讼代理人，与民事诉讼法规定不一致，实践中不便于司法工作人员的审查，并且对这一规定的存在，给非法从事诉讼代理者以可乘之机。三大诉讼法对公民诉讼代理人的限制性规定只是技术性规范，完全可以作出完全相同的规定，便于司法实践操作。建议将三大诉讼法关于诉讼代理人的范围条件统一修改为：“下列人员可以被委托担任诉讼代理人：律师、基层法律服务工作者；当事人的监护人、近亲属、工作人员；当事人所在社区、单位、有关社会团体推荐的公民。正在执行刑罚或者依法被剥夺人身自由的人，不得担任诉讼代理人。”第二，增加对诉讼代理人进行审查的条款。明确规定，司法机关有义务对参加诉讼的人员进行资格审查，对审查的程序、内容作出规定。同时规定没有尽到审查义务导致出现非法诉讼代理的，作为案件的重大程序瑕疵，成为案件申请再审、发回重审的一项法定理由，督促司法人员就像审查当事人身份一样严格审查代理人是否适格。第三，增加对公民非法诉讼代理的制裁条款。明确规定，对于提供虚假证明材料或者不具备诉讼代理条件的人员代理诉讼，一律说明情况，禁止其参加诉讼；对于明知或者故意不具备条件参加诉讼者，以妨碍诉讼依法进行处罚；对于为非法诉讼代理提供条件的法律服务机构，函告相关司法行政机关依法对相关法律服务机构进行依法处理，处理结果附卷；对于推荐单位以及出具虚假证明的单位按照妨碍诉讼依法进行处罚，防止单位为非法从事法律服务的人员提供便利。

　　二是建立联动协调机制，形成统一治理非法诉讼代理的合力。治理公民非法诉讼代理是一项系统工程，不单纯是哪一个部门的问题，需要各有关单位协调统一治理，方能取得成效。首先由政法委牵头建立法院、检察院、公安机关、司法行政机关的统一协调机制，统一研究、部署和落实治理公民非法诉讼代理。其次研究制定统一的公民诉讼代理审查标准和审查要求，便于司法机关在工作中正确把握正常的公民诉讼代理的尺度，区分非法诉讼代理。再就是建立统一评查机制，进行定期、不定期的检查，督促相关单位严格执行公民诉讼代理的审查把关工作，杜绝非法代理。

　　三是严格措施，加大对非法诉讼代理的治理力度。一方面整顿律师事务所、法律服务所、法律援助机构，依法清理在这些机构从事公民非法诉讼代理者。对以律师名义进行非法诉讼代理的，依法进行清理、处罚。另一方面对社会非法代理进行清理，坚决取缔法非诉讼代理。另外，司法机关严格落实对公民诉讼代理的审查制度，加大力度，拒绝非法诉讼代者参与诉讼，让非法代理没有空间。

　　四是加大法制宣传力度，提高公民法制意识。加大宣传力度，一方面大力宣传诉讼代理的法律规定，让群众真正明白诉讼代理制度，知道公民代理不允许有偿服务，经济困难无力委托代理人可以申请法律援助。另一方面从反面进行宣传，让群众知道非法诉讼代理的危害，同时震慑妄图进行非法诉讼代理者。

　　五是壮大发展法律服务业，满足不同层次群众的法律服务需求。目前，法律服务部门主要有律师事务所、法律服务所、法律援助机构。应当充分发展律师服务业，满足不同层次群众对法律服务的需求，特别是让经济困难无力聘请律师者能够获得法律援助，让所有群众能够有条件、有能力获得所需的法律服务，从而使非法诉讼代理没有市场。

　　（作者单位：山东省蒙阴县人民法院）