建设部


城市商品房预售管理办法

1994年11月15日，建设部

第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得《商品房预售许可证》。
第七条 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）开发经营企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
第十一条 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
第十二条 预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条 开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。
（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
（三）未按规定办理备案和登记手续的。
第十四条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第十五条 本办法由建设部负责解释。
第十六条 本办法自1995年1月1日起施行。
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| 商品房预售许可证 商品房预售许可证 |
| ( )房预售证第 号 FOWARD SELL LICENCE FOR COMHODIFY HOUSE |
| (存 根) 预 ( )房预售证第 号 |
| ------------------------------ RO. FTSZD: |
| | 售 房 单 位 | | ( )预外销证第 号 |
| |---------------------|------| 许 售房单位: RO. YWXZD: |
| | 项 目 名 称 | | SELLER: |
| |---------------------|------| |
| | 房屋座落地点 | | 项目名称 预售总建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| PROJECT NAME: TOTAL CONSTRUTION AREA: SQUARE METERS, SETS |
| | 房屋用途性质 | | 其中外销建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| 房屋座落地点: AREA FOR OVERSEAS SELL SQUARE METERS, SETS |
| | 预 售 对 象 | | 字 LOCTION: |
| |---------------------|------| |
| | 预售总建筑面积 | | 房屋用途性质: |
| |---------------------|------| USAGE: |
| | 外销建筑面积 | | 商品房屋公开预售 |
| |---------------------|------| 预售对象: COMMODITY HOUSEIS ALLOWED FOR FORWORD SELL |
| | 建设用地规划许可证号| | BUTER: |
| |---------------------|------| |
| | 土地使用权证号 | | 第 |
| |---------------------|------| |
| | 建设工程规划许可证号| | 经审查, 批准以上所列 |
| |---------------------|------| AFTER EXAMINATION, THE ABOVE MENTIONED |
| | 已完成总投资25%以上 | | |
| | 的证明材料 | | 号 |
| ------------------------------ |
| 经办人: |
| 发 证 机 关 发证机关 |
| 一九九 年 月 日 |
| 一九九 年 月 日 |
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　　修改后的《刑事诉讼法》将“当事人和解的公诉案件诉讼程序”作为刑事诉讼的特别程序之一作出了规定。其中,在对当事人达成和解协议案件的处理上,第二百九十七条规定,“人民检察院可以向人民法院提出从宽处罚的建议;对于犯罪情节轻微,不需要判处刑罚的,可以作出不起诉决定。”结合法律关于检察机关对符合条件的案件有权作相对不起诉决定的规定,可以看出,当事人达成和解将是新法实施以后,检察机关对犯罪嫌疑人作相对不起诉的一个重要裁量因素。在此,笔者将这种相对不起诉称之为“刑事和解不起诉”。

　　刑事和解不起诉的产生,扩大了检察机关公诉裁量权,它的运用,将在确实化解刑事案件双方当事人之间的矛盾纠纷、节约诉讼资源、树立民主文明的司法形象等方面发挥积极的作用。但相应配套制度还有不完善之处，笔者现将与刑事和解不起诉相对应的配套机制如何进行完善构建,做粗浅的论述。

　　一、刑事和解不起诉配套制度的现状与不足

　　目前,法律赋予我国检察机关的非刑罚处理措施主要体现在修改后的刑诉法第173条第3款和《人民检察院刑事诉讼规则》第291条,主要方法有训诫、责令具结悔过、责令赔礼道歉、责令赔偿损失、建议有关主管机关对被不起诉人给予行政处罚、行政处分等。但对于达成刑事和解的刑事案件,目前法律规定的非刑罚处理方法还远远不能起到应有的警示、惩戒作用。目前的规定至少在以下两个方面不能满足实践的需要:其一是惩罚性太弱。训诫、责令具结悔过、责令赔礼道歉等措施非常必要,但在很多案件中,不足以使被不起诉人为自己的失范行为付出相应代价,从而使其认识到自己行为所带来的危害后果,反省过错。其二是强制力不够。如检察机关建议有关主管机关对被不起诉人给予行政处罚、行政处分,但主管机关不处理或不通知检察机关该怎样处理,没有法律规定,易于使被不起诉人避免了应当承担的法律责任

　　二、赋予检察机关一定的非刑罚处理手段

　　鉴于以上原因,为更好地使被不起诉人弥补其过错,及时恢复被侵害的社会关系,法律应赋予检察机关在以相对不起诉处理案件后一定的非刑罚性的实体及程序处罚权力:

　　1、责令向社区提供无偿服务的权力。被不起诉人除履行和解协议外,检察机关可以根据案件具体情况,责令其向所在的社区提供无偿服务。这样的惩罚措施,更能体现国家和社会对犯罪嫌疑人涉案行为的态度,原因在于其前期行为同样具有社会危害性,而不仅仅是其与被害人之间的纠纷,获得不起诉的处理决定只是国家对犯罪嫌疑人的宽大。特别是当被不起诉人取得了被害方情感上的谅解,但又无力赔偿或只能部分赔偿被害人所遭受的损害,如果检察机关要求其为被害人、社区提供无偿服务,通过劳动服务来恢复被破坏的双方关系和社会秩序,不失为物质赔偿之外的一种有益补充。这种方式即使对于被不起诉人能够足额赔偿被害人的情况也是必要的。如对于有的交通肇事案件,在审查起诉阶段,即使犯罪嫌疑人能够在全额赔偿被害人损失后获得被害人谅解,被害人表示不再追究其任何法律责任,检察机关可以据此对犯罪嫌疑人作出相对不起诉处理。但应当说仅仅赔偿、赔礼就了结案件,效果可能并不好。一方面是现实中交通肇事案件频繁发生,如果仅仅除赔偿被害人损失外就可以不受任何实质性的惩罚,显然难以对被不起诉人本人和其他人起到教育和警示作用;另一方面,这样的处理结果难免会引起社会对检察机关和解不起诉的误解,出现“以钱买刑”的负面评价。因此,检察机关对达成和解协议的案件,在作出相对不起诉决定的同时,同时宣布一份社会服务令,责令被不起诉人在一定期限内到交通拥挤场所或在高峰时段协助维护、疏导交通或者清洗护栏等交通设施,会令其更加深刻地认识到自己的交通肇事行为给社会带来的危害,同时对社会公众也是很好的警示,能够起到一般预防和特殊预防相结合的作用。

　　2.要求缴纳惩罚性款项的权力。对于达成和解协议的案件,检察机关通过对案件的审查,认为可以不起诉犯罪嫌疑人,但犯罪嫌疑人除履行和解协议之外,仍有必要对其处以一定的财产性惩罚时,可责令其缴纳一定的款项,以示惩戒。

　　3.强制接受教育培训、心理矫正。检察机关在对刑事和解的案件作出不起诉决定的同时,可根据被不起诉人的犯罪动机、成长经历、生活环境等具体情况,责令其在一定的期限内,强制性地到一定的帮教机构接受有针对性的教育培训,或者到专业的心理矫正机构接受心理矫治,从而帮助被不起诉人纠正其扭曲的人生观和价值观,为其思想深处的改造打下基础。

　　4。定期通报制度。在作出不起诉决定后,检察机关应有权通过召开由被害人、被不起诉人、有关单位、社区代表等参加的通报会议。会议的内容是由各方对被不起诉人履行和解协议的情况、社区服务的情况、接受帮教的情况等进行通报,听取各方面的意见,避免犯罪嫌疑人被不起诉之后,检察机关的各种决定的执行情况和效果无人问津。

　　5、根据刑事诉讼法,检察机关在作出相对不起诉决定的同时,建议有关主管机关对被不起诉人给予行政处罚、行政处分的,如果有关主管部门无故不作处理,检察机关有权向其上级部门或同级人大反映,上级部门或同级人大应责令有关部门说明情况、履行职责。

　　三、完善刑事被害人救助制度

　　在实践中,刑事和解不能达成的重要原因之一,是被害人或因犯罪丧失财产,或因犯罪丧失劳动能力,或因犯罪陷入生活困境,但犯罪嫌疑人却无力从经济上弥补被害人所遭受的损失。但是,经济赔偿并不应当是刑事和解唯一关注的问题,刑事和解制度设立的初衷是当事人之间矛盾的真正化解和社会秩序的真正恢复。如果犯罪嫌疑人真诚悔罪,但却因经济能力无法满足被害人的赔偿要求,因而双方无法达成刑事和解,这会在某种程度上背离刑事和解制度设立的精神。在这种情况下,如果国家建立被害人救助制度,就可以在经济上替犯罪嫌疑人弥补一部分被害人的损失,这必将更有助于被害人原谅犯罪嫌疑人的行为,促使双方达成和解协议。这种作法还可以弱化刑事和解的物质色彩,强化其有错方悔过和被害方谅解的实质,降低社会对这一法律制度的误解度。当然,在启动国家救助的同时,还应当注意避免犯罪嫌疑人将本应自己承担的责任转嫁给国家等投机行为的发生。要达到这个目的,可以考虑:一方面要严格审批程序、严把家庭收人等贫困证明文件的审查;另一方面可以要求被不起诉人分期偿付一定比例的救助款,以增强其责任意识。在支付补偿金后,国家对被不起诉人享有追偿权。

　　四、完善社区矫正制度

　　现代刑法已从追求单纯的报复性正义向恢复性正义转化。而预防违法犯罪,社区是重要的工作平台。国家已越来越重视社区在犯罪矫正方面的作用。《刑法修正案(八)》将社区矫正立法化,是非刑罚化理念的法律制度体现,而刑事和解不起诉制度化是贯彻宽严相济刑事政策的重要体现,二者在精神实质上是相通的。刑事和解不起诉是否能够达成以犯罪嫌疑人是否真诚悔改为前提,但是不可避免有些犯罪嫌疑人为了争取被害人的谅解、获得不起诉的处理结果,违背真实意愿而进行虚假表态。在这种情况下,如果对其表现设定一定期限的考察,就可以进一步确认其悔罪表态的真实性。在现有的法律制度中,社区矫正可以发挥社区或者是社会组织的作用,加强对刑事和解被不起诉人的监督和帮教。但这就对社区有了较高的要求。首先,应培育、建立规范的社区组织。社区矫正工作立足于社区,社区组织的广泛参与是社区矫正成功推行的决定性因素。然而,社区组织的发育和社区组织结构的完善是一个长期的过程。我国社区建设自二十世纪八十年代以来开始被重视,各种类型的社团中介组织不断涌现并在城市中发挥着越来越重要的作用。这些组织的优势是作为社区成员生活、工作的最主要场所，和成员有直接的接触，并且能够对成员起到动员的作用,发动社区成员关心社区事务,调动社区居民的积极性,实现社区的自我管理、自我服务、自我教育。社区组织的这些功能,用于对被不起诉人的监督和教育,都会发挥直接的、不可替代的作用。其次,组建高素质的社区矫正队伍。社区矫正是一项专业性较强的工作,社区矫正工作者应当接受过专业知识训练,具备法学、社会学、心理学、教育学等专业知识,要有一定的社会经验和工作经历,更重要的是要有相当的社会阅历和很强的社会责任感。

　　作者单位:山西省长治县人民检察院