福建省厦门市人民政府办公厅


厦府办〔2008〕185号
厦门市人民政府办公厅转发市建设与管理局关于厦门市保障性商品房配售管理办法（试行）的通知


各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：

　　市建设与管理局制定的《厦门市保障性商品房配售管理办法（试行）》已经市政府研究同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　厦门市人民政府办公厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO八年八月十二日

厦门市保障性商品房配售管理办法

（试　行）

　　第一章　总　　则

　　第一条　为规范保障性商品房配售管理工作，解决本市居民住房困难问题，根据本市社会保障性住房相关规定，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区范围内保障性商品房的配售管理工作。

　　第三条　本办法所称的保障性商品房是指由政府向本市无住房家庭提供的，限定套型面积和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

　　第四条　厦门市社会保障性住房建设与管理办公室（以下简称市保障住房办）负责保障性商品房配售管理的统筹、协调工作，市建设与管理局是保障性商品房配售管理行政主管部门，市住宅建设办公室（以下简称“市住宅办”）具体实施保障性商品房的配售管理。

　　市发展改革、国土房产、财政、物价、侨务、公安、监察等部门按照职责分工，协助作好保障性商品房配售与管理相关工作。

　　区政府、街道办事处（镇政府）、社区居委会根据本办法组织实施保障性商品房的申请受理工作。

　　第五条　保障性商品房配售管理坚持公开、公平、公正、透明原则，并接受社会监督。

　　第六条　保障性商品房以经济适用的小户型为主，满足居民的基本住房需求，并实行统一装修。

　　第二章　申购条件

　　第七条　申请购买保障性商品房的家庭应符合以下基本条件：

　　（一）家庭具有二人或二人以上本市户籍，且其中至少一人取得本市户籍满三年；

　　（二）无房户。

　　单身居民满35周岁的，可以个人名义申请购买保障性商品房。

　　第八条　保障性商品房申请家庭成员之间的关系必须是夫妻或父母子女关系，其他属法定赡养、抚养或扶养关系的家庭成员也可参加申请。

　　申请人的配偶和未成年子女必须作为申请家庭成员参与申请。

　　户籍因就学（不含出国留学）、服兵役等原因迁移出本市的，仍可作为共同申请的家庭成员参与申请。

　　户籍因就学迁入本市的，就学期间不计入取得户籍时间。

　　第九条　申请家庭成员有下列情形之一的，不得申请购买保障性商品房：

　　（一）申请之日前5年内有房产转让行为的；

　　（二）通过购买商品房或作为商品房委托代理人取得本市户籍的；

　　（三）通过投靠子女取得本市户籍的；

　　（四）已享受过政府住房政策优惠的。

　　第三章　申请审核程序

　　第十条　保障性商品房申请由申请人户籍所在地社区居委会负责受理和初审。

　　第十一条　保障性商品房申请程序：

　　（一）申请人向户籍所在地社区居委会提出申请，并提交相关材料，社区居委会经审核，对材料齐全、基本符合申请条件的予以受理，出具受理回执单，并根据申请顺序确定轮候号；

　　（二）社区居委会通过街道办事处（镇政府）向市住宅办提交申请资料；

　　（三）市住宅办按本办法规定对申请人的购房资格进行审核，审核合格的，报市建设与管理局批准；

　　（四）审核合格的申请人由市建设与管理局组织在媒体上进行10天的公示，公示无异议的，予以批准购房资格；

　　（五）市住宅办组织取得购房资格的申请人按轮候顺序选房及办理相关购房手续。

　　第十二条　申请保障性商品房需提交下列材料：

　　（一）厦门市保障性商品房申请表及户口簿、身份证、结婚证；属丧偶的提供相关证明；属离异的提供离婚证及未成年子女抚养证明；属以迁入方式取得本市户籍的，应同时提供公安户籍部门出具的常住人口登记信息表；

　　（二）申请家庭成员户籍所在地及实际居住地的房屋产权相关资料，有工作单位的提交单位无住房分配证明；

　　（三）申请人上一年度的本市社保缴交凭证或纳税凭证；

　　（四）因在本市大中专院校就学取得本市户籍，且毕业后直接在本市落户的，提供毕业证书。

　　上述材料涉及各类证件等，应提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。

　　第十三条　市住宅办根据本办法规定的条件，对申请人的购房资格进行调查、审核。

　　市国土房产部门应协助核实申请家庭成员房产状况，向市住宅办提供申请家庭成员在权籍登记、房产交易、拆迁安置、危房改造、房改、公房等方面的房产信息。

　　市建设与管理局应核实申请家庭成员购买统建房、解困房、经济适用房等方面的信息。

　　市侨务部门应协助核实申请家庭成员有关落实侨房政策，向市住宅办提供侨房安置方面的信息。

　　申请家庭成员户籍地和居住地社区居委会应协助对其居住情况和户籍地、实际居住地住所房产情况等进行核实。

　　申请家庭成员所在单位应提供本单位住房分配证明。

　　公安户籍管理部门应为相关申请人出具常住人口登记信息表，或协助提供申请家庭成员户籍的取得原因和变动原因等。

　　第四章　轮候与配售

　　第十四条　市建设与管理局根据房源情况和申请情况，编制保障性商品房配售方案，报市政府批准后公布执行。

　　配售方案包括年度房源供应总量、房源地点、房源项目、销售价格、配售时间、选房规则等。

　　保障性商品房实行预售管理。

　　第十五条　保障性商品房实行轮候配售制度。

　　市住宅办根据配售方案组织取得购房资格的申请人按轮候顺序进行选房。

　　未按规定参加选房或选房后放弃购房的，视为放弃申请资格，二年后方可重新申请。

　　第十六条　申请家庭成员在轮候期间因身份关系、户籍、住房等情况发生变化，不再符合申购条件的，应主动申报并退出轮候。

　　第十七条　保障性商品房销售价格由扣除征地拆迁费用后的建设成本加基准地价及相关税费确定。销售价格由市保障住房办会同建设、财政、物价、国土房产等部门制定，报市政府批准公布执行。

　　第五章　监督管理

　　第十八条　购房人对保障性商品房拥有有限产权。购房取得产权未满5年的，不得直接上市交易，确需转让的，可向市建设与管理局申请回购，回购价格为原购房价格并结合成新计算；购房取得产权满5年后上市转让的，应按原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格的差价的60%向政府缴交土地收益等价款，政府可优先回购。

　　购买保障性商品房可按规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。

　　第十九条　保障性商品房只能自住，不得出租、出借、经营或违反规定转让。除购房按揭抵押外，保障性商品房不得进行商业性抵押。

　　违反前款规定的，由市建设与管理局责令改正，拒不改正的，依法收回保障性商品房。

　　第二十条　已购买保障性商品房后，又取得其他住房的，应退出保障性商品房，由市建设与管理局依法回收。

　　第二十一条　申请人弄虚作假、隐瞒户籍、身份关系和住房等情况，经查属实的，5年内不得申购；对已骗购保障性商品房的，由市建设与管理局责令购房人退回已购住房或按市场价补足购房款。

　　对出具虚假证明的单位，由市建设与管理局提请其上级主管部门或监察部门依法追究单位主要领导和相关人员的责任。

　　第二十二条　保障性商品房分配管理有关单位的工作人员在保障性商品房资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第六章　附　　则

　　第二十三条　具有本市户籍的市属、区属及省部属机关、事业单位在编在岗人员可以公务人员身份申请保障性商品房，实行单列申请、轮候，并按本办法进行配售管理。相关申请受理、审核工作由市机关事务管理局组织实施，市机关事务管理局应根据本办法另行制定实施方案。

　　第二十四条　人才住房的回购、上市交易、退出按本办法执行。

　　第二十五条　本办法由市建设与管理局负责解释。

　　第二十六条　本办法自颁布之日起施行。




关于信用卡透支后如何承担民事法律责任的几点思考

云南兴彝律师事务所律师 陈 勇


当今社会，信用卡的使用在人们生活中已越来越普及，它以携带方便，功能多而受到人们的青睐，尤其是它具有透支功能，使得人们在急需用钱时可解燃眉之急。然而，任何事物都具有二重性，信用卡透支在方便客户的同时也会因为透支后在承担民事法律责任方面当事人各持一词而产生一些纠纷。本文旨在对信用卡透支后在不同情况下如何承担民事法律责任的问题作一些思考。
一、 持卡人透支后民事法律责任的承担
持卡人透支是指持卡人超过信用卡备用金帐户余额在银行取现或在特约商店进行消费。根据是否超过银行规定的限额和期限，可以把持卡人的透支分为善意透支和恶意透支，二者的法律责任各异，相比而言，善意透支的法律责任简单明了，而恶意透支的情况就较为复杂，下面就分别加以分析。
（一）持卡人善意透支后民事法律责任的承担
根据我国《民法通则》和《合同法》中关于自愿、公平、等价有偿原则和诚实信用的原则，持卡人在不超过银行规定的限额内进行透支，所透支金额自然应该由持卡人自行承担，即在合理期限内归还。如果持卡人确实无力承担，那么则由银行从持卡人的保证金额中扣除或者由持卡人的担保人承担连带责任，这种情况较为明确，不是讨论的重点，讨论的重点是持卡人恶意透支后由于涉及到第三人和不涉及到第三人时的民事法律责任完全不同，因而有必要加以分析。
（二）持卡人恶意透支后民事法律责任的承担
1、持卡人恶意透支但不涉及到第三人时的民事法律责任的承担
由持卡人自己交纳保证金而没有由他人提供担保并且持卡人只在银行超过规定的最高透支限额取现而并非在银行的特约商家进行超过最高透支限额的消费就属于此种情形，因为此时恶意透支的当事人只涉及两方，一方是银行，另一方是持卡人，并没有涉及到双方的第三方，即担保人或特约商家。在这种情形中，恶意透支行为之所以得逞除了持卡人的故意外，银行未及时发出止付令也是重要的原因，因此，对信用卡透支所造成的损失，应当按照信用卡协议和信用卡章程的规定，并按发卡银行与持卡人的过错大小，明确各自应承担的法律责任。首先，应由持卡的恶意透支人承担民事赔偿责任，数额巨大构成犯罪的，不仅应追究其刑事责任，发卡银行还可以在刑事诉讼中提起附带民事诉讼，也可以单独提起民事诉讼，要求其承担全部透支额的返还责任，并赔偿损失。其次，根据民法的过错责任原则，发卡行在技术上完全有能力防止恶意透支行为发生却由于故意或者过失没有及时发出止付令是造成损失发生乃至扩大的重要原因时，在持卡的恶意透支人未归还前，由于发卡银行自身过错所造成的信用卡透支损失，应由发卡银行自行承担。
2、持卡人恶意透支且涉及到第三人时的民事法律责任的承担
由他人为持卡人担保并且持卡人除在银行超过最高透支限额取现外，还在银行的特约商店进行超过最高透支限额的消费就属于此种情形，在这种情形中，由于不仅涉及到银行与持卡人双方而且还涉及到持卡人的担保人和银行特约的商店，因而较前述两种情形复杂，自然，从根本上讲还是要由银行和持卡人按过错程度的大小分担责任，如（二）— —1种情形所述，但在持卡人无力承担或持卡人逃逸后往往无法追究其赔偿责任和刑事责任，因而银行往往会把责任推给第三人，即持卡人的担保人和特约商店。
对于银行与担保人而言，他们之间是一种担保合同关系，双方争议的焦点是担保人对持卡人恶意透支承担责任的限额。对于限额，担保合同有最高担保限额约定的按约定办，无约定的就相对复杂，主要表现为：是在银行规定的最高透支限额内（如牡丹卡为5000元）或是满足发出紧急止付令的最低条件的限额内（如中银卡章程规定，透支3万元以上应发出紧急止付令）还是对全部恶意透支额承担连带赔偿责任。这就涉及到担保人能否以发卡银行没有及时发出止付令或紧急止付令作为拒绝承担全部恶意透支金额担保责任抗辩理由的问题。笔者认为应该能够，因为虽然发卡银行的担保条款大多规定担保人要对持卡人的债务无条件地承担全部清偿责任而发卡行对担保人不承担任何义务，从表面来看，这种规定也似乎符合《担保法》第二十一条关于保证责任范围的规定，然而我们应该看到信用卡担保作为一种民事活动，同样应遵守《民法通则》，该法第一百四十条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，只能自行承担。”，因而当发卡银行对持卡人监控不力、不及时、止付处理不迅速导致持卡人恶意透支取现或消费时，担保人可以以此作为抗辩理由，对超过允许善意透支限额部分的债务拒绝承担担保责任，这完全符合《民法通则》第一百四十条的规定，因为在持卡人大量恶意透支的情况下，银行没有及时发出止付令或紧急止付令，造成损失扩大，银行是有过错的，对于扩大部分的损失，银行应自行承担责任。
而对于银行与特约商店而言，他们之间是另一种合同关系，银行在发现持卡人恶意透支后，有义务及时通知商店终止结算以避免损失扩大，而商店在接到通知之前的义务只是注意持卡人每次透支的金额是否超过允许善意透支的最高限额（如牡丹卡为5000元，普通卡为1000元），若超过，则不允许结算，若不超过，自然就无权终止结算。因而只要特约商店尽到了注意义务即不存在任何过错，他对持卡人恶意透支所造成的损失就无需承担赔偿责任，当然，如果发现持卡人透支消费超过允许善意透支的最高限额而仍给予结算，则特约商店对在本商店透支消费的这部分金额在持卡人未归还前应承担赔偿责任。
以上讨论的是持卡人善意或恶意透支时如何承担民事法律责任的问题，下面要探讨的是非持卡人恶意透支后民事法律责任的承担问题。
二、 持卡人恶意透支后民事法律责任的承担
当持卡人的信用卡遗失、被盗或信用卡与身份证一起遗失、被盗，而拾得或盗得信用卡的人用信用卡恶意透支取现或到特约商店恶意透支购物消费就属于非持卡人恶意透支。对于其所造成的损失如何合理承担，是一个涉及到如何协调和保护各方当事人（即持卡人、银行、特约商店、担保人）利益的问题。自然，从根本上说，责任应由非持卡人，即恶意透支人来承担，但是，当非持卡人无法找到时，这种损失就只能根据过错的大小程度由上述四方当事人承担。
（一）持卡人应负的民事法律责任
根据持卡人是否有过错，持卡人应负的民事法律责任也可分为持卡人有过错时的民事法律责任和持卡人无过错时的民事法律责任。前者指持卡人将信用卡与身份证放在一起，当信用卡遗失或被盗后被拾得者或盗窃者取现；后者指信用卡被盗或遗失后小偷或拾得者用伪造的身份证取现。对于前者，由于持卡人将信用卡与身份证放在一起，客观上加大了信用卡遗失或被盗后的风险，因而持卡人自身有过错，根据民法通则中的过错责任原则，持卡人应对非持卡人的透支金额承担赔偿责任；对于后者，虽然持卡人无过错，但光由银行承担损失不尽合理，故持卡人也应对非持卡人的透支金额承担赔偿责任，只不过可在上述基础上减轻持卡人的民事法律责任；然而，问题的关键在于承担责任的限度是在持卡人自己信用卡上的存款加上银行允许善意透支的最高限额（如牡丹卡5000元，普通卡1000元）两者之和的范围内还是在银行发出紧急止付令所规定的最低金额（如中国银行的中银卡为冒用金额超过5000元）的范围内或是对非持卡人恶意透支的全部金额承担赔偿责任。显然，如果银行在接到持卡人的挂失申请后及时向商家或下属分支机构发出紧急止付令，那么，银行的损失就可减少许多，然而银行未尽到这种通知义务，因而银行自身也有过错，故由持卡人来承担全部恶意透额并不合理。而根据银行信用卡章程和协议的规定，持卡人对信用卡遗失或被盗后在挂失前和挂失后24小时内被恶意透支所造成的损失应承担全部责任。笔者认为，在挂失前所造成的损失由持卡人承担也许还算公平，而“挂失后24小时内造成的损失由持卡人承担”的规定则随着信息技术的发展和电脑网络的普及显得不尽合理，因为信用卡既然作为银行提供的一种金融工具、金融产品，银行就应对其安全性负责，就象生产商对自己的产品质量应该负责一样，况且这种条款属于格式条款，是发卡行凭借自身的优势强加于持卡人的，因而持卡人有过错时承担责任的范围不应是非持卡人恶意透支的全部金额，也不应是银行发出紧急止付的条件所规定的最低限额（如中银卡为冒用金额超过5000元时就应该发出紧急止付令）而应是以持卡人信用卡上的存款加上银行允许善意透支的最高限额之和为限。而持卡人无过错时（指不存在身份证与信用卡一起摆放并已经挂了失）承担责任的范围则应是以银行发出紧急止付令的条件所规定的最低限额为限。
（二）银行应负的民事法律责任
根据持卡人是否有过错，银行应负的民事法律责任可分为持卡人有过错时银行应负的民事法律责任和持卡人无过错时银行应负的民事法律责任。对于前者，作为银行而言，由于它没有尽到及时发出止付令的义务，因而不仅持卡人有过错，而且银行也有过错故应对非持卡人恶意透支所造成的损失承担民事法律责任，范围就是对超过持卡人信用卡上的存款加上银行允许善意透支的最高限额之和的部分承担责任。对于后者，作为银行而言，由于银行未尽到仔细核对持卡人与身份证的义务（当然也有人认为在目前全国身份证管理系统没有互联的情况下要银行尽此义务过于苛刻，也不尽合理），则过错更大，故在持卡人无过错，而银行过错大的情况下，银行承担的责任也应在前者基础上加大，责任应主要由银行承担，承担责任的范围就是超过银行发出紧急止付令的条件所规定最低限额以外的部分。如果恶意透支不仅以取款方式实现而且还以消费方式实现，则又会涉及到另外一个当事人— —特约商家。
（三）特约商家应负的民事法律责任
特约商家在非持卡人刷卡结算时，理应尽到将身份证（无论是伪造的还是偷的）上的照片和恶意透支人的相貌、将信用卡上的笔迹与恶意透支人的笔迹进行核对的义务（当然同样也有人认为在目前全国身份证管理系统没有互联，而且笔迹可以摹仿的情况下要特约商家尽此义务过于苛刻，也不尽合理），而特约商家未履行此项义务致使非持卡人恶意透支得逞，因而有过错，而银行没有及时通知特约商家终止结算也有过错，根据《民法通则》中有关侵权责任归责原则的规定，对于非持卡人在本商店消费的这部分金额，特约商店应该与银行共同承担赔偿责任，具体划分为：低于必须发出紧急止付令的最低条件所规定的限额以内的部分由特约商家负责，高于此限额的部分则由银行负责。
（四）担保人应负的民事法律责任
如果持卡人申请信用卡时，不是用自己的财产担保，而是请他人向银行保证，那么，对拾得者或盗窃者的恶意透支行为所造成的透支金额，在持卡人无力承担是情况下，担保人该不该承担呢？这得看担保人与银行所订的担保合同。通常，担保人与银行所订的担保合同规定的被担保人只是持卡人本人这一特定主体，因其属于债的一种，而债的主体双方均是特定的、明确的，而不是任意的，因而不可能对持卡人本人（被担保人）以外的任何人发生担保的法律效力，更何况非持卡人的恶意透支行为是一种违法犯罪的行为，要无任何过错的担保人去为违法犯罪者的行为承担责任，于情于理于法都讲不通。此外，担保人之所以为持卡人担保，主要是因为他对持卡人的信用感到放心，所以如果上述情况发生时要担保人为非持卡人的恶意透支担保，有悖于担保人的真实意思，既违反了公平和诚实信用等民法原则，也不合理。故笔者认为担保人不应对非持卡人恶意透支行为承担责任，这与前面提到的担保人应对持卡人的恶意透支承担责任完全不同，但鉴于信用卡章程的规定：“持卡人对信用卡遗失在挂失前及挂失后24小时内所造成的损失负责”，如果法院判决持卡人对挂失前及挂失后24小时内所造成的损失负责，而持卡人无力支付，则对这一部分损失，担保人应在自己的担保限额内承担责任，概括而言，担保人承担担保责任要满足两个条件：（1）只针对被担保人（持卡人）本人应负责的部分（主体条件）；（2）承担责任的限额在自己的担保合同所约定的担保限额内，而不是对非持卡人恶意透支造成的所有损失承担责任（限制条件）。
当然，关于信用卡透支后如何承担民事法律责任的问题还很复杂，以上所谈的还只是我对此问题所作的几点不成熟的思考，望能以此起到抛砖引玉之作用。

主要参考资料：
1 《信用担保之辩— —关于信用卡担保责任纠纷的透视》 郑顺炎 载于2000年7月21日《法制日报》
2《民法学》 郑立 王作堂 主编 北大出版社
3《经济法学》 杨紫?@ 徐杰 主编 北大出版社
4《最新常用经济法律法规》 中国方正出版社

作者E—MAIL：sophych@hotmail.com