天津市人民政府


天津市人民政府 　

　

关于印发《天津市国有土地有偿使用办法》的通知

津政发〔2003〕051号




各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
　　现将《天津市国有土地有偿使用办法》印发给你们，自２０
０３年６月１日起执行。
　　土地资源是天津经济和社会发展的重要载体，是政府经营城
市公共资产的首要内容。大力推进国有土地有偿使用制度，是贯
彻市委八届三次全会精神，实现“三步走”战略目标，落实五大
战略举措的重要保障。近年来，我市在土地管理方面制定了一些
规定，但与国家严格规范土地管理的要求相比还有差距，在一定
程度上制约了土地市场的健康发展。为此，市人民政府决定进一
步加强对国有土地有偿使用管理，建立规范统一的土地市场，增
加政府土地资产收益，扩展城市基础设施建设资金来源，努力实
现建设现代化国际港口大都市的目标。
　　全市各地区、各部门、各单位都要站在全市经济发展大局的
高度，充分认识市人民政府加强国有土地有偿使用管理的重要性，
统一思想，服从全局，严格、自觉地执行国有土地有偿使用的相
关规定，支持和保障我市土地市场的健康发展。
　　有关管理部门要按照市人民政府关于国有土地有偿使用办法
的规定，改革和完善有关基本建设计划审批程序，适应当前国有
土地使用权招标拍卖挂牌出让的客观要求，积极推进土地交易的
市场化。
　　有关管理部门要切实做好新规定与原有政策规定的衔接工作，
针对历史遗留问题和正在办理审批手续的经营性开发建设项目，
区别不同情况提出分类处置的指导意见，确保国有土地有偿使用
办法的平稳、顺利实施。
　　土地管理、监察部门要依照各自职责，切实加强对国有土地
有偿使用的行政监督，对于违反市人民政府关于国有土地有偿使
用办法规定的单位和个人要严肃查处，确保政令畅通。



　　　　　　　　　　　　　　　　二ＯＯ三年五月三十一日

　　　　　　　 天津市国有土地有偿使用办法
　　　　　　　　　　　第一章　总则

　　第一条 为合理利用土地资源，加强国有土地有偿使用管理，
规范国有土地有偿使用行为，培育和规范土地市场，保护有关当
事人的合法权益，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共
和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国
家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政辖区内以有偿方式取得国有土地使用权，
或对取得的国有土地使用权进行转让、出租、抵押，适用本办法。
　　本办法所称国有土地有偿使用，包括国有土地使用权出让和
国有土地租赁。
　　第三条 本市国有土地由市人民政府集中统一管理， 市土地
行政主管部门统一负责全市行政辖区内国有土地收购、储备、出
让、转让的管理及农民集体所有土地的征用、农地转用和耕地占
补平衡工作。
　　根据国家和本市有关法律、法规规定和实际需要，市人民政
府可委托区、县人民政府负责指定范围内的前述各项工作。
　　第四条 除法律规定可以采取行政划拨方式取得用地外， 其
他国有土地必须依法以有偿方式取得。
　　符合城市规划要求的各类用地有偿使用时，应首先考虑采用
出让方式。
　　第五条　国有土地使用权出让和国有土地租赁均应在土地有
形市场内进行。
　　第六条　土地市场管理的核心内容为经营性土地供应计划管
理、经营性土地公开交易管理和土地使用权价格管理。
　　依法建立健全建设用地供应总量控制、城市建设用地集中供
应、土地使用权公开交易、基准地价定期更新和公布、土地登记
可查询和集体决策等规范土地市场运行的六项制度。
　　第七条 土地交易应当遵循公平、 公正、公开原则，商业、
旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂
牌方式出让。
　　前款规定以外用途的土地供应计划公布后，同一宗地有两个
以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　第八条 土地交易应当遵守本办法的规定。 违反本办法规定
和土地交易规则的土地交易无效，并依法追究有关人员的责任。
　　第九条 土地行政主管部门工作人员在土地有偿使用工作中，
接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，追究有关人员的
责任，给予纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
　　　　　　　　　 第二章　机构和职能

　　第十条 市人民政府设立市土地资产管理委员会， 委员会对
国有土地资产管理的重大问题进行决策，主要职责为：
　　（一）审议土地资产管理的重大政策、措施；
　　（二）审议土地收购储备计划；
　　（三）审议经营性土地年度供应计划；
　　（四）审议基准地价、标定地价和地价修正体系的调整方案；
　　（五）审议重大出让项目的土地出让方案；
　　（六）审议以地融资等土地资本化运作方案；
　　（七）审议全市土地资产管理年度工作报告和政府土地收益
及资产负债情况；
　　（八）审议需提交市土地资产管理委员会的其他有关事项。
　　第十一条 市土地资产管理委员会主任由市长担任， 副主任
由分管副市长担任，市人民政府有关行政主管部门和天津市土地
整理中心的负责人为委员会成员。
　　委员会下设办公室，作为市土地资产管理委员会的常设办事
机构，负责组织贯彻市土地资产管理委员会的各项决议，行使执
行、协调、组织、监督的职能。办公室主任由市土地行政主管部
门负责人兼任。市土地资产管理委员会办公室和市土地行政主管
部门合署办公，实行一套机构，两块牌子。
　　第十二条 市人民政府设立天津市土地整理中心， 作为本市
土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、
收购储备、委托交易和对城市有关重大基础设施的投资。
　　天津市土地整理中心的主要职责：
　　（一）负责执行土地收购储备计划和供应计划；根据市人民
政府批准的土地收购储备计划，统一实施集体土地的征用、国有
土地的收购，开展土地储备；对收购的土地实施土地整理工作；
根据市人民政府批准的经营性土地年度供应计划，提供可出让土
地，参与确定土地出让底价。
　　（二）受市人民政府委托，进行国有土地使用权的持股、参
股、控股、投资和经营活动；负责管理土地出让金等政府土地收
益及债项财政资金，建立稳定的偿债机制；提供土地资产的融资、
抵押资产的调剂、租赁等业务。
　　（三）承担全市耕地储备的事务性、技术性工作，参与编制
并组织实施年度耕地开垦整理计划，组织实施建设项目占用耕地
的补充工作；办理全市范围内建设项目征用土地的事务性、技术
性工作，组织现场踏勘，拟定并实施征地补偿安置方案；经营和
管理市人民政府依法收回的土地和闲置土地。
　　第十三条　市人民政府设立天津土地交易中心作为全市唯一
的土地有形市场和土地交易的专门机构，负责组织实施全市土地
使用权出让、租赁工作，办理土地使用权转让、出租手续，收集、
分析和统一发布各类土地收购、储备、交易信息，提供规范的土
地洽谈、招商、交易场所。

　　　　　　　　第三章　土地收购储备整理

　　第十四条　本市实行土地收购储备制度。
　　本办法所称土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土
地收购储备计划的土地实施收购、收回、征用，实施前期开发整
理并予以储存的行为。
　　第十五条　土地收购补偿标准按照以下原则确定：
　　国有土地按照现状土地使用性质评估确定收购补偿标准，集
体土地按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定确定征地
补偿标准。城市居民房屋的拆迁按照《天津市城市房屋拆迁管理
规定》确定补偿标准。
　　第十六条　土地使用者对所使用的行政划拨土地不得自行交
易或改变土地用途，确需转移土地使用权或改变土地用途的，由
天津市土地整理中心统一按现状用途收购储备，依据城市规划进
行整理后，经土地有形市场实施出让。

　　　　　　　　　第四章　土地供应计划

　　第十七条 本市实行土地供应计划管理制度。 市土地行政主
管部门会同市计划、建设等行政主管部门，制订经营性土地年度
供应计划，经市土地资产管理委员会批准后，于每年１月份向社
会公布，由市土地行政主管部门统一组织实施。
　　第十八条 经营性土地年度供应计划管理应当遵循下列原则：
　　（一）符合本市土地利用总体规划、城市总体规划、经济社
会发展计划、产业政策和近期建设规划；
　　（二）盘活存量和控制增量相结合，控制建设用地总量，集
约利用土地，保护耕地；
　　（三）按照市场经济规律强化市政府对土地市场的宏观调控
职能，以需求指导供应，以供应引导需求。
　　第十九条 经营性土地凡未纳入年度供应计划的， 原则上不
予供地；确需实施建设的，报市土地资产管理委员会批准，可以
补充调整纳入经营性土地年度供应计划。
　　各类园区、开发区用地和其他新增建设用地须符合市人民政
府批准的年度土地利用计划和耕地保有量计划，否则，一律不予
供地。
　　第二十条　任何部门和个人不得擅自批准经营性土地协议出
让，一般经营性项目通过招标拍卖挂牌公开方式取得土地使用权
后，各级计划、规划、建设等行政主管部门再予下达立项、规划
和建设投资计划等审批文件。

　　　　　　　　　第五章　地价和出让金

　　第二十一条 全市行政辖区内的区域基准地价、 标定地价和
地价修正体系由市土地行政主管部门会同市物价行政主管部门制
定，经市土地资产管理委员会审议报市人民政府批准后公布。市
人民政府可根据需要委托区县人民政府负责指定区域基准地价、
标定地价和地价修正体系的制定。基准地价、标定地价应定期修
正调整，修正调整周期一般为两年。
　　基准地价和标定地价按商业金融业用地、工业仓储用地、居
住用地、交通用地、养殖种植业用地等土地用途确定。
　　第二十二条　本市实行土地使用权出让价格评估确认制度。
　　实施土地使用权出让前，应当委托有资质的土地价格评估机
构进行地价评估，地价评估结果由市土地行政主管部门确认。
　　第二十三条 本市实行土地价格评估机构资格认证、 注册和
年检制度。土地价格评估机构必须经市土地行政主管部门审批，
取得土地价格评估资格，方可从事土地价格评估作业。
　　不参加机构资格年检或年检不合格的，不得从事土地价格评
估作业。
　　第二十四条 土地使用权出让金由三部分组成， 即土地补偿
费、市政基础设施配套费和政府净收益。土地使用权出让金的收
取标准一般不低于评估确认地价。其中，土地出让金政府净收益
额不低于土地出让金总额的２０％。
　　任何部门和个人不得擅自减免土地出让金。
　　第二十五条　现土地使用者需对正在使用的原划拨土地申请
出让手续，且不转移土地使用权，不改变土地用途的项目，经市
人民政府批准，土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价
的２０％收取。
　　第二十六条　市土地行政主管部门应当根据评估确认地价和
市场需求状况，综合确定标底或者底价。招标标底和拍卖、挂牌
的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前必须保密。
　　第二十七条 在本单位行政划拨用地上自建（包括新建、 扩
建、改建）经营性项目或改变土地用途用于经营性项目的，须按
照规定办理土地有偿使用手续。
　　第二十八条 以竞买方式取得的土地使用权， 买受人不得擅
自对竞买文件中约定的土地使用条件进行修改。
　　第二十九条 经市土地资产管理委员会批准， 确需改变土地
使用权出让合同约定的土地用途或增加建筑面积的，应当将有关
变动情况公示２０天。在公示期内如无竞买申请的，应重新签订
土地使用权出让合同或签订补充合同，相应调整土地使用权出让
金；如有竞买申请的，应重新进行公开出让。

　　　　　　　　　第六章　国有土地租赁

　　第三十条　国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，
是对出让方式的补充。
　　凡经营性房地产开发用地和国家法律、法规规定可以划拨用
地范围以外的新增建设用地，必须以出让方式取得，不得租赁。
　　第三十一条 国有土地租赁的最长期限不得超过５年， 租金
标准按照基准地价的４０％确定最长年限（５年）的租金总额，
租金标准随基准地价的调整而调整。

　　　　　 第七章　土地使用权转让、出租和抵押

　　第三十二条　下列土地使用权，不得转让：
　　（一）以出让方式取得的土地使用权，未按合同约定支付全
部土地使用权出让金的，未取得土地使用证或未按土地使用权出
让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；
　　（二）以划拨方式取得的土地使用权；
　　（三）未依法登记取得土地使用证或虽依法登记但土地权属、
用途等已发生变更、未依法进行相应的变更登记的；
　　（四）法律、法规或市人民政府规定禁止转让的其他情形。
　　第三十三条　通过有偿使用方式取得土地使用权的使用者可
以按合同约定，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租
给承租人使用。
　　第三十四条 行政划拨土地经市土地行政主管部门批准， 补
办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可转让、出
租。
　　第三十五条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的， 该房
屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该
国有土地上的房屋同时抵押。
　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、
村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时
抵押。
　　无地上物的划拨土地使用权，不允许设定抵押权。
　　第三十六条　处分设定抵押权的划拨土地使用权，须在市场
内公开拍卖，将拍卖所得的价款优先缴纳土地使用权出让金，剩
余款项依法处理。

　　　　　　第八章　闲置土地和土地使用权终止

　　第三十七条 禁止任何单位和个人以计划、 规划、土地、建
设等有关批准文件圈占土地。对取得上述批准文件的建设项目，
必须在规定期限办理有关规划、用地、建设手续并进行开发建设；
否则，原批准文件依法废止。
　　第三十八条　闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权
后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开
发建设的建设用地。
　　第三十九条 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
　　（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动
工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主
管部门建设用地批准书颁发之日起满１年未动工开发建设的；
　　（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设
总面积不足三分之一或者已投资额占投资总额不足２５％且未经
批准中止开发建设连续满１年的；
　　（三）法律、法规规定的其他情形。
　　第四十条 土地行政主管部门对其认定的闲置土地， 应当通
知土地使用权人（闲置土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权
人），拟订处置方案。处置方案经市土地资产管理委员会批准后，
由土地行政主管部门组织实施。
　　第四十一条　有下列情形之一的，土地使用权终止：
　　（一）土地使用权出让合同规定的年期届满；
　　（二）土地使用者死亡而无合法继承人；
　　（三）超过出让合同约定动工开发日期满２年未动工，收回
土地使用权；
　　（四）市人民政府根据社会公共利益的需要提前收回土地使
用权；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。
　　第四十二条 出现前条第（一） 、（二）、（三）项规定的
情形，土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物由市人民政
府无偿收回，法律、法规另有规定的除外。
　　第四十三条 土地使用权年期届满， 土地使用者需继续使用
该宗土地的，应提前六个月向土地行政主管部门提出申请。土地
行政主管部门应自接到申请之日起一个月内，按下列原则做出是
否准予继续使用的答复：
　　（一）土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求
的，土地使用者的申请不予批准；
　　（二）土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，
可以准予继续使用。
　　准予土地使用者继续使用土地的，土地使用者应自接到土地
行政主管部门批准文件之日起１５日内与土地行政主管部门重新
签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。

　　　　　　　　　　　第九章　附则

　　第四十四条　本办法施行前市人民政府和市人民政府有关部
门发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。市人民政
府１９９５年１０月１４日发布的《天津市深化土地使用制度改
革方案》（津政发〔１９９５〕６０号）以及市人民政府和有关
部门发布的土地有偿使用和出让金方面的规定同时废止。
　　第四十五条　本办法自２００３年６月１日起施行。



浅析消费者权利及其保护

宋君


　　近年来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，我国陆续颁布了一系列与消费者有关的法律、法规，如《中华人民共和国消费者权益保护法》、国内贸易部、国家工商行政管理局、中国消费者协会关于1994年上半年对市场商品质量进行抽样检测的通知，欺诈消费者行为处罚办法，工商行政管理机关受理消费者申诉暂行办法，工商行政管理所处理消费者申诉实施办法，国家工商行政管理局关于工商行政管理部门对消费者申诉能否作出赔偿决定问题的答复，工商行政管理机关受理消费者申诉暂行办法，国家工商行政管理局关于印发《开展创建“打假维权、消费者满意街（区）”活动工作的意见》的通知，国家工商管理局关于公布“12315”消费者申诉举报电话为工商行政管理机关开展联合“打假”行动举报电话的函，国家工商行政管理局关于对创建“打假维权消费者满意街”活动检查评比的通知等等，在完善维权机制、解决权益纠纷、打击违法行为、提高消费者维权意识、开展维权运动等方面发挥了极大作用。
　　《消法》的第2条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护:本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”具体来说，消费者的权益，是指消费者的权力和利益。权力是一个法学概念，利益是一个经济学概念。有现实生活中，消费者的权力和利益是紧密结合在一起的。所以对于消费者权益，我们可以这样定义: 消费者权益是指消费者依法享有的权利及该权利受到保护时而给消费者带来的应得的利益。 其核心是消费者的权利。
　　中国的体制改革，核心问题是转变政府职能，建立市场经济体制。涉及到消费者权益保护，政府职能的转变应该主要包括：一是重新界定政府规制的职能范围。既要理清政府与市场的界域，变无限政府为有限政府，又要理清政府机构之间的职能界限，实现政企真正意义上的分家，才能为提高政府规制效率打下坚实的基础。二是优化政府的行为方式。政府应该在法律规定的范围内依法行使其监管职能、服务职能、仲裁职能等。只有政府职能转变得彻底，市场经济体制的发育才能顺利，从而才能为消费者权益的保护提供一个成熟的市场制度环境。
　　政府规制的关键是保证制度的落实到位。为了有效地跳出由于“自我摸索——经验不足”而导致的失败怪圈，政府应该在积极推进民主化改革的基础上，吸收国外政府规制经验，以“善治”理念来提高政府规制效率为此，政府应该在明确责任的基础上设立完善而严厉的监督与约束制度，包括政务信息公开制度、政绩考核制度、责任追究制度等等。具体来说,一要完善法律制度，明确政府职能部门的责任政府是执法者，而用法律管理执法者是重要的。因为法律制度服务目的之一就是规制执法者的行为从法律制度设计角度来讲，要注意三点：一是必须有完备、公正的程序法。二是必须界定法律的管辖范围，这一范围不能过宽。三是法律条文应尽可能明确、具体，而不应含糊、过分抽象。二要采取政务信息公开制度。政府应该将对市场的监管情况和依法对消费者权益保护的情况及时通过畅通的信息传播渠道公布于众，以便消费者能够及时了解和掌握，这样有助于使消费者形成对政府规制力量的良好认识和预期，为消费者实施退出与呼吁行为创造条件。可以这样说，政府越透明，政府在社会大众包括消费者的心目中的地位就越重要，政府规制力量也将越会有用武之地。



北安市人民法院　宋君