律师文化的定位与发展/陈志远

作者:法律资料网 时间:2024-05-04 10:49:32   浏览:9266   来源:法律资料网
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           律师文化的定位与发展
                  ——以浙江为例

        陈志远 浙江省司法厅 , 陈罗兰 浙江省律师协会

  在汉语中,“文化”实际上是“人文教化”的简称,南北朝《曲水诗序》中的“设神理以景俗,敷文化以柔远”,这里文化是指中国王朝的文治和教化总称,汉朝刘向《说苑》亦有“文化不改,然后加诛”之说,同为此意[1]。可见文化应是一个国家治理概念。而现代意义上的文化一词涵义已经变异,通常指的是人类在社会历史发展过程中所创造的物质和精神财富的总和。它包括物质文化、制度文化和心理文化三个方面。相对于物质文化而言,制度文化和心理文化属于不可见的隐性文化,是文化的核心,是一种更高层次的精神追求[2]。以制度及价值观念为主要内容的 “律师文化”就属于这一较高层次文化类别。

律师文化是司法文化的重要组成部分之一。律师最核心、最基础的社会职能在于代表当事人参加诉讼活动。典型的刑事诉讼程序包括中立裁判的审判机关、代表国家提起公诉的检察机关以及代表当事人利益的律师,这样的三方主体形成较为稳定的等边三角形架构;而在民事、行政诉讼活动中,这种诉讼结构并无根本性的变化,仅仅是三角形的一腰换成另一方当事人或者是国家行政机关。正是因为在上述诉讼活动中,各主体所处的不同地位、所代表的不同利益以及所要实现的不同目标,直接决定了不同群体的不同思维形态与精神内核。例如,居中审判的法院必须不偏不倚地听取双方当事人意见、保护双方的合法程序权利,在综合各种有效证据和辩论意见的基础上作出最终裁判,这样的工作内容要求法官群体必须具备“公正”、“无私”、“博学”等人格特征,同时也决定了法官文化的内涵与特征。与法官、检察官等法律人群体相比,律师群体的精神内核既有相似性,例如严格遵守法律、以证据为基础、围绕法律发表观点,但也具有根本性的差异,而这部分特质性的区别就是本文所要探寻的律师 “文化”。

一、律师文化内核的层级剖析

我国律师制度真正肇始于辛亥革命之后,民国时期的律师团体中既有中共党员,如施洋,也有爱国人士,如沈钧儒、史良、沙千里、周新民、韩学章等。伴随着这一制度的发展,逐步形成了中国特有的律师文化。以史良为例,于 1931 年开始在上海执业,在恶劣政治环境中,坚持为共产党员、进步人士和劳苦大众辩护,如邓中夏案、任白戈案、熊氏兄弟案等等,都体现中国律师从诞生伊始就致力于立足法律、利用专业、为苦难群众申冤、为社会沉疴呐喊的道义精神[3]。

有观点认为中国律师文化是律师这一职业群体在社会主义经济政治制度下,在长期的法律服务实践中创造的精神财富的总和[4]。也有观点认为所谓律师文化,是律师事务所基于自身的传统特色、价值理念而形成的自己一整套行为规范和思想模式,应由律师的人文精神、服务宗旨、职业道德、行为习惯、品牌形象、管理制度、工作环境、自主知识产权等一系列因素构成。笔者认为,律师文化是律师这一社会群体在社会主义经济政治制度下,在法律服务实践中形成的,为广大律师认可并共同遵守的价值理念和行为规范的总称。律师文化从层次上划分,又可以进一步区分如下两个方面:(1)初级意义上的律师文化,这种律师文化的核心在于“当事人利益至上”[5],即律师职业的工作内容和性质决定了其一切活动与决策的基本出发点必须是 “维护当事人的合法权益”,在诉讼中依法运用各种程序性规定来捍卫当事人合法权益,在谈判中利用各种法律工具来最大化当事人权益。如果偏离了这一理念,那么就会产生对律师文化的误读。例如,利用当事人的案件大肆炒作,通过网络媒体、电视报刊等影响裁判、提高自身知名度,甚至陈述片面事实、隐瞒真相来诱导公众干预司法,这些都是律师对自身定位不清、对律师文化把握不准的不适当行为,其不仅可能导致司法机关、社会公众对其个人能力、品德的质疑,更可能导致当事人的合法权益受到不利影响,甚至败诉。因此,正确的文化导向是十分重要的。律师是社会游戏规则中的运动员,初级律师文化应以勇于竞争、敢于抗争、诚信经营、热情服务,最大程度的维护当事人合法权益为核心价值[6]。(2)终极意义上的律师文化,是指律师在努力追寻第一层次意义时客观上所产生的社会意义,即律师在司法活动中尽其所能、依法依理主张当事人合法权益,其正是为了与相对的国家公权力(公诉机关、行政机关)或对方当事人相抗衡,将有利于己方的事实、证据、意见和法律规定向法庭作最充分的陈述,在诉辩双方都能向这样的目标努力时,居中裁判者将有条件在充分的法律事实和法律论证基础上作出最公正的判断。因此,律师的行为推动了正义的实现和法治的进步。美国前总统卡特在 1978 年曾说:“世界上,我们的律师高度密集,每500 人中就有 1 名律师,比英国多 3 倍,比西德多 4 倍,比日本多 21 倍。美国就是诉讼多,但我们没有把握说我们的正义就多![7]”所以,律师的文化导向中,必然应当加入正义的因素,缺乏对终极意义的自觉与追求将使得律师初级意义上的目标也难以实现。因此,终极意义上的律师文化应当是维护法律的正确实施和社会的公平正义。一言以蔽之,律师文化分为两个层级,初级层次是维护当事人合法权益;终极层次为维护法律的正确实施和社会公平正义。两个层级的内核都应当是律师文化内核的应有之意,二者不可或缺、有机统一。

二、律师文化基本特征之解读

在律师参与政治程度较高的地区(例如香港),律师被认为是体面而有影响力的职业,他们会关心及参与社会政策的制定及讨论,作出正面的影响。然而,世界不同地区,因为律师的素质参差不齐,出现了许多针对律师的笑话与讽刺文化,集中在律师的见利忘义,没有原则以及高收费上。在司法体制尚不完善、律师职业起步较晚的地区,人们往往只关注律师的收入与付出是否合理,而并不关心律师本身参与社会政策制定、参与经济社会发展方面所发挥的作用。可见,律师文化发展是否健康,也受制于当地政治、经济、传统文化等多方面因素。

(一)政治环境对律师文化的影响。律师职业的政治性是律师的本质属性之一[8]。律师行业生来就与政治具有密不可分的联系。在我国共产党领导的人民民主专政制度下,党的事业至上不仅是司法应当遵循的基本原则,同样也是律师执业的基本核心,因此在律师文化建设中,我国形成了区别于西方资本主义国家的特有模式,即“始终坚持高举中国特色社会主义伟大旗帜,始终坚持以科学发展观统领律师工作,始终坚持律师是中国特色社会主义法律工作者的本质属性,始终坚持党对律师工作的领导”[9]。

(二)经济环境对律师文化的影响。在社会主义建设初期,我国尚未确立市场经济制度,因此那时的律师作为国家公职人员,其性质与司法机关存在一定的模糊性。但是随着市场经济的确立,律师制度也发生了根本性的变化:律师的法律服务作为一种商品在市场上自由流通和交换。市场作为一只看不见的手,将律师资源逐步集中在东部经济发达地区,并主要集中在收益较高业务领域,因此也带来了浮躁、逐利、不当竞争的负面效应,律师文化中呈现出集体无意识性的低迷。而随着我国加入 WTO,中国经济融入世界经济的步伐加快,在越来越多的领域中本土律师需要迎接来自国际同行的挑战和合作,国际大型律师事务所的模式、国际大律师的风采以及外国律师行业的规范为本土律师文化的发展提供了极大的刺激与很好的参考。我国律师文化正随着经济的发展,不断地更新和充实。

(三)传统文化对律师文化的影响。中国儒家文化自古有着轻诉讼、重礼教的传统,以致律师制度在中国古代几乎没有成长的空间。另外,“刑不可知,则威不可测”的愚民主义法制思想也直接禁锢了律师职业的形成。中国的“讼师”萌芽于西周的代理和代书活动,正式出现于春秋,但讼师在职业准入程序、工作领域和社会地位、作用等方面与律师有着根本性的区别。中国律师制度的迟迟出现,与传统文化的制约有着不可否认的关联[10]。律师文化的发展也受到了儒家文化的影响,“和”的理念逐渐萌生,因此,在当今社会律师参与调解、主持和解以及参与信访案件的处理,化解矛盾纠纷也日益频繁。

(四)职业定位对律师文化的影响。律师与医生、教师等在西方都属于传统的精英专业人士,但是这些职业本身也有着较大的差异性:教师以仁爱为价值取向,医生为人道为职业底线,但是律师更多体现的是一种斗争的精神。正如冯·耶林所说的,为权利而斗争不仅仅是主张自己利益的任何一位市民的权利,他同时认为这是旨在为权利而斗争的市民的一项义务。“主张权利是精神上的自我保护的义务,完全放弃权利是精神上的自杀”[11]。律师正是为了当事人在现代社会中争取着最大化的合法权利,而且这种斗争不仅是一种私权,更承载着律师对社会、对法治的职责与义务。

上述因素共同决定了律师文化的五个基本性质:(1)律师文化的政治性。律师制度是近代民主制度的重要组成部分,是政治文明的重要标尺之一。在法治社会,律师是国家政治制度中的一种制约力量,是国家政治生活的参与者,其直接参与并实际影响着国家民主政治制度的运作过程,故律师文化也具有天然的政治属性。(2)律师文化的法定性。律师执业资格、从业范围、权利义务都是由法律明确规定的,因此,这就决定了律师在法律活动中的行为和意见并不代表其个人的价值判断,而仅仅是其依据法律知识所作出的客观认知。(3)律师文化的社会性。律师的产生源于化解社会冲突的需要,律师所提供的法律服务是开放式服务,其服务的对象、领域和方式都具有高度社会熟悉感,因此律师文化较能体现出律师所代表的社会民意。(4)律师文化的专业性。律师作为一个学习时间长、前期投入大、入行门槛高的精英团体,行业准入就要求有较高的专业素养。是故,律师行业本身就具有精英文化与主流基调,所以,律师文化能够获得社会的较高认同,并与司法、检察机关组建共同的法律文化。(5)律师文化的商业性。法律服务作为一种自由流通的商品,使得律师文化必然具有商业的属性,而这种商业性有助于推动律师行业的优胜劣汰、整体提升,同时也有利于律师文化的蓬勃发展,但是这种商业性必须以职业道德和法律规则作为底线[12]。

三、浙江省律师文化的发展现状

浙江律师制度自恢复以来,体现出强烈的浙江文化地域性。以温州为例,80 年代初,温州人在经济领域屡屡自主创新,而有些行为根据当时法律已构成典型的经济犯罪,“八大王”事件震惊全国,温州律师在此之中发挥了重要作用,用法律为经济领域的探索保驾护航[13]。沿承着这样的传统,浙江律师立足本土、求真务实,紧密围绕省委、省政府“八八战略”和“创业富民、创新强省”总战略,以及省委“两新”工委关于加强律师行业党建工作的要求,以确立律师正确的执业理念和职业精神为核心,正在逐步发展能够充分体现浙江精神的律师文化。但是,如前所述,我省律师文化建设尚处于起步阶段,很多阶段性的特征和问题比较突出,主要表现在以下几个方面:

首先,律师文化的内涵与定位不明晰。由于我省律师行业恢复重建的时间较短,律师文化概念的提出也在近几年间,因此对律师文化的内涵还没有沉淀结晶,也没有理论上的抽象提炼。律师文化区别于其他法律文化的特质以及其自身的定位尚不明朗,目前实务界与理论界对此的理解都或多或少存在偏差,有的将司法文化的内涵强加于律师文化之上,有的生搬硬套西方律师制度来阐释中国律师文化[14]。

其次,律师群体对行业文化的认同度不高。由于目前律师行业的竞争存在结构性失衡,经济发达地区律师逐步饱和,过度竞争已经显现,例如杭州、宁波等地,同一地区律师收入差距也较大,出现了律师内部分层。不同地域、不同层级的律师之间难以形成共同的文化认同。与此同时,律师群体本身对律师行业的认同度不够高,职业荣誉感不强,行业归属感不强。再次,律师文化建设对于推动行业发展的作用有待进一步加强。文化是软实力,律师文化建设对律师行业健康快速发展具有不可忽视和不容低估的巨大作用。当前,我省已有律师事务所1014 家,律师11429 人,每万人口律师比已突破2.0。律师行业发展逐步进入深水区,每一个进步和提升需付出更大的努力。因此,更加需要一种积极向上的文化来统领和引领律师行业的改革和发展。

最后,缺乏切实可行的律师文化发展方案及对策。律师文化的发展不是一蹴而就的,正如我国经济社会发展需要根据不同时期的具体国情制定出五年规划。律师文化发展亦是如此,需要司法行政机关和行业协会结合不同时期制定出文化发展规划。

与此相对的,当下我省律师文化发展也存在着诸多利好因素:《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决议》及《司法部关于进一步加强和改进律师工作的意见》、浙江省委办公厅、省政府办公厅联合出台了《关于进一步加强和改进律师工作的实施意见》为我省律师文化发展指明了方向;社会主义法治国家建设为律师文化的发展提供了良好的政治基础;正在转型升级的浙江经济,以及“四大国家战略举措”的实施,为律师文化建设提供了良好的经济基础;以“忠诚、为民、公正、廉洁”为主要内容的政法干警核心价值观、以“求真务实、诚信和谐、开放图强”为内容的浙江精神和以“务实、守信、崇学、向善”为内涵的当代浙江人共同价值观,为律师文化建设提供了良好的文化支持。西方发达国家经验表明,国家和市民社会的二元结构形成之后,必然要求作为中介机制的律师群体得到空前的重视和发展。而我国目前这种社会结构正在逐步形成,律师文化必然要迎来发展的春天。

四、西方律师文化历史传承对浙江省律师文化建设的启示

马克思·韦伯曾说过,律师曾经是西方特有的现象。在西欧及其殖民地后裔之外,专门的世俗法律顾问和代理人直到近代才有所闻。律师对这样两种制度——资本主义和“法律理性”现代国——具有决定性的作用,而这两种制度从文艺复兴时期直到当今,把西欧和世界其他部分明显的区分开来[15]。

现代西方律师制度至少应可追溯至古罗马时代甚至古希腊。古罗马人发展了复杂的成文法典以及诉讼制度,包括辩护律师制度,都为近代西方法体系所继承[16]。但是在西罗马帝国灭亡之后,中世纪欧洲律师的地位降低到了历史的低谷,例如在德国早期,为犯罪人辩护会受到某种罪恶感所纠缠,所以刑事辩护律师往往受到社会的歧视,如果接受犯罪人报酬,甚至被视为反社会的行为,因此律师被民众冠以“犹太街的贱业”,被当局视作“司法的瘟疫”[17]。随着罗马法复兴运动,法学教育逐渐受到重视,律师行业也日益兴起,其主要职能也逐渐确定为在法院为当事人进行诉讼,担任辩护人、自诉代理人或告诉代理人。随着资本主义的发展,律师逐渐涉足公司融资并购、商业合同谈判、商标权、专利权等知识产权的维护、一般的不良债权处理等商业活动。而现代西方国家,也有越来越多的律师积极热心于公益,为国家各项政策研究、立法游说乃至社会运动提供相当重要的专业支持。

律师职能的变化也直接决定了西方发达国家律师文化的变迁,以普通法系的代表——英国为例:英国的律师根据其职能分为两类,诉讼律师(barrister),受律师委员会(BarCouncil)管理;事务律师(solicitor),受律师公会(Law Society)管理。两者的资格取得、训练、执业范围以及所受到的管制均有所不同。传统上,两者能够处理的事务范围泾渭分明,只有讼务律师可以代表当事人出庭,事务律师仅能向客户提供法律意见[18]。因此,英国律师的两种类型分别形成了各自的文化内涵,诉讼律师以维护当事人在诉讼中最大权益为根本宗旨,而事务律师则旨在商业活动中为客户争取尽可能多的商业利益。此外,例如美国社会中的人权律师、劳工律师、环保律师等专业律师则更多地致力于国家立法、政策博弈等公共事业,其所形成的行业文化便带有更多的公益色彩。

上述历史给我省律师文化发展提供了重要启示:(1)律师文化建设应当放在战略高度。随着法治进程的推进,法律与社会经济生活的联系日趋紧密,律师也不再仅限于进出法院,而是与经济社会生活的方方面面都发生了紧密的联系。是故,有人称“律师是一个国家法治文明的标志。……律师兴则国家兴——只有律师制度发达了,国家的民主、法制制度才能够更加完善,律师制度的成败关乎国家的兴亡。[19]”基于律师行业对于法治建设的重要作用,我们应当将律师文化建设摆上更加重要的议事日程。(2)律师应当具有较高的社会地位。在西方国家,律师在社会生活中具有重要地位,律师职业是倍受人们尊敬的职业。法国十九世纪的政治思想家托克维尔在《论美国的民主》中认为律师是“平衡民主的最强大力量”,“在行将诞生的民主政治社会负有重大使命”。而正是这种较高的地位,让律师有了强烈的职业归属感和行业认同感,这对形成并传承律师文化是大有裨益的。(3)要认识到律师文化发展的长期性。西方的律师文化发展经历了一个漫长的过程,我国律师文化的发展也必然要经历蹒跚起步、曲折探索、挫折反复等阶段,不可能一蹴而就。
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南宁市城市房屋租赁管理办法(2005年)

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于修改《南宁市城市房屋租赁管理办法》的决定



市人民政府根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规的规定,决定对《南宁市城市房屋租赁管理办法》作如下修改:



一、第六条第二款“市辖县(郊)负责房屋管理的行政管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作”修改为“市辖县房产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作”。



二、第十八条第一款“房屋租赁,当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内,到市房产管理局申请登记备案”修改为:“房屋租赁,当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内,到房产管理部门备案”。



三、第十九条第一项“申请房屋租赁登记,应当提交下列证件:(一)租赁双方登记备案申请书;(二)房屋所有权证明文件:1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》;2、尚未办理房产权属登记的,有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图;3、正在办理房产权属登记的,有市房产管理局出具的收件收据等证明文件;4、经市房产管理局鉴证的购房合同或买卖合同或商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等;5、经市房屋拆迁主管部门鉴证的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明;6、市房产管理局出具的其他房产权属证明”修改为“房屋租赁备案,应当提交下列材料:(一)房屋所有权证明文件:1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》;2、尚未办理房产权属登记的,有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图;3、正在办理房产权属登记的,有房产管理部门出具的收件收据等证明文件;4、买卖双方签订买卖合同或已备案的商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等;5、拆迁当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明;6、房产管理部门出具的其他房产权属证明”。



四、删除第二十条“办理房屋租赁手续,按以下程序进行:(1)受理登记;(2)现场勘察;(3)租赁合同登记备案;(4)发放《房屋租赁证》。



市房产局应当自受理租赁登记申请之日起15日内,对符合本规定的,发给《房屋租赁证》;不符合本规定的,不予登记并答复申请人”。



五、删除第二十一条“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。



禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发”。



六、删除第二十二条“《房屋租赁证》实行年审制度,由市房地产管理局负责实施”。



七、第三十三条第一项“违反本办法第十八条第一款、第三十条第一款规定,不办理房屋租赁登记备案手续的,租赁行为无效。除责令暂停房屋租赁行为,限期补办有关手续外,对公民个人处以二千元以下罚款,对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”改为第三十条,修改为“违反本办法第十八条第一款、第二十七条第一款规定,不办理房屋租赁备案手续的,由房产管理部门责令限期办理,逾期不办理的,对公民个人处以二千元以下罚款,对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”。



八、删除第三十三条第二项“违反本办法第二十一条第二款规定,伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并对公民个人处以两千元以下罚款,对法人或者其他组织处以一万元以下罚款”。



此外,根据本决定对部分条文顺序和文字作相应调整。



本决定自公布之日起施行。



《南宁市城市房屋租赁管理办法》根据本决定作相应修正,重新公布。


南宁市城市房屋租赁管理办法


(2000年1月26日市人民政府令第34号公布,根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市城市房屋租赁管理办法〉的决定》修正)





第一章 总 则







第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保护租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。



第二条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租(包括室内设施、设备就地出租)给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。



第三条 本办法适用于本市行政区域国有土地范围内的房屋租赁管理。



第四条 公民、法人或者其他组织对享有所有权的房屋和经国家授权经营管理的房屋可以依法出租。



承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租。



第五条 有下列情形之一的房屋,不得出租:



(一)无权属证明或者权属有争议的;



(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋产权的;



(三)属于违法建筑的;



(四)擅自改变房屋结构和使用功能的;



(五)共有房屋未取得共有人同意的;



(六)不符合房屋安全标准的;



(七)已抵押,未经抵押权人同意的;



(八)已依法实施拆迁的;



(九)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;



(十)法律、法规、规章规定禁止出租的。



第六条 南宁市房产管理局主管本市城市房屋租赁管理工作,公安、工商、土地、物价、税务、财政、环保、卫生等行政管理部门应当按照各自职责参与房屋租赁管理有关的工作。



市辖县房产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作。



第七条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。







第二章 租赁合同







第八条 房屋租赁,当事人双方应当签订书面租赁合同。



第九条 房屋租赁合同应当具备以下条款:



(一)当事人的姓名或者名称及地址;



(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;



(三)租赁用途;



(四)租赁期限;



(五)租金金额及交付方式;



(六)房屋修缮责任;



(七)转租的约定;



(八)变更和解除合同的条件;



(九)违约责任及解决争议的方式;



(十)当事人约定的其他条款。



第十条 合同约定的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。



第十一条 租赁期间,出租人拟将出租房屋出售的,应当提前三个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。承租人放弃购买的,房屋所有权转移后,房屋受让人应当继续履行原租赁合同,原租赁当事人另有约定的除外。



第十二条 房屋所有权人将其出租房屋抵押的,应当书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人,抵押期间租赁期满,出租人需继续出租的必须经抵押权人同意。



第十三条 已依法公告列入拆迁范围的房屋在公告前已签订租赁合同的,拆迁公告规定期限内可以按租赁合同的约定出租,但租赁合同期限不得超过拆迁公告规定期限。已依法公告列入拆迁范围的房屋,公告时没有设定租赁关系的,不得出租。



第十四条 经市规划部门批准建设的临时建筑符合条件出租的,其租赁期限,不得超过被批准的临时建筑的使用期限。



第十五条 房屋租赁期间,法人或者其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的,由变更后的当事人继续履行原租赁合同;出租人死亡的,其合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原租赁合同;承租人死亡的,与其生前共同居住的人可以继续承租。法律、法规、规章另有规定或者租赁当事人另有约定的除外。



第十六条 房屋租赁期满,租赁合同终止。出租人继续出租的,原承租人在同等条件下有优先承租权,重新签订租赁合同,办理租赁登记手续。



第十七条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人允许变更或者解除租赁合同:



(一)符合法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同条款的;



(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;



(三)当事人协商一致的。



因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。







第三章 租赁登记







第十八条 房屋租赁,当事人应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内,到房产管理部门备案。



国有直管公房的租赁和单位自管住房出租给本单位职工的,不适用前款规定。



第十九条 房屋租赁备案,应当提交下列材料:



(一)房屋所有权证明文件:



1、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》;



2、尚未办理房产权属登记的,有《国有土地使用证》等合法用地文件和《建设工程规划许可证》及附图;



3、正在办理房产权属登记的,有房产管理部门出具的收件收据等证明文件;



4、买卖双方签订买卖合同或已备案的商品房预售合同及房地产开发经营单位出具的购房证明、购房发票等;



5、拆迁当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》和房屋交付使用的证明;



6、房产管理部门出具的其他房产权属证明。



(二)房屋租赁合同;



(三)当事人身份证件、法人或者其他组织资格证明,委托人的委托证明;



(四)出租共有房屋应当提交其他共有人同意出租的证明;出租委托代管房屋,应当提交房屋所有权人授权出租的证明;出租已抵押的房屋,应当提交抵押权人同意出租的证明;承租人将承租的房屋转租的,应当提交出租人同意转租的证明。







第四章 当事人的权利义务







第二十条 房屋出租人应当遵守下列规定:



(一)按照合同约定的时间向承租人提供房屋;



(二)按照合同约定的标准收取租金,不得收取租金以外的其他费用;



(三)依法缴纳税费;



(四)按规定与公安部门签订《治安责任保证书》,承担治安责任;



(五)按规定与计划生育部门签订《计划生育责任书》,协助计划生育部门做好计划生育工作;



(六)不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰和妨碍;



(七)按照合同约定的责任,检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全;



(八)改建、扩建或者装修房屋,应当提前三个月通知承租人,造成承租人损失的,应当给予适当补偿。



出租人未按照约定及时修缮房屋,经承租人书面通知仍不修缮房屋的,或者房屋紧急险情影响房屋安全或正常使用的,承租人可以自行修缮,由此发生的费用,由出租人支付;出租人违反前款第(七)项规定,给承租人或者他人造成人身、财产损害的,应当依法承担民事责任。



第二十一条 房屋承租人应当遵守下列规定:



(一)按照合同的约定向出租人支付租金;



(二)按照合同的约定合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途;确需改变房屋用途或者进行装修或增设他物,应当征得出租人的同意,经有关部门批准,并承担由此发生的费用;



(三)遵守租赁房屋治安管理有关规定;



(四)遵守计划生育有关规定;



(五)遵守环境保护有关法规,并承担造成污染治理的责任。



承租人违反前款规定,给出租人或他人造成人身、财产损害的,应当依法承担民事责任。



第二十二条 承租人有下列行为之一的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,收回房屋并要求赔偿经济损失:



(一)利用房屋进行违法活动的;



(二)擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的;



(三)未经出租人同意,擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或者擅自调换使用的;



(四)无正当理由未支付或者迟延支付租金,在出租人要求期限内仍未支付的;



(五)无正当理由闲置公有住房累计六个月以上的;



(六)法律、法规、规章规定的其他情形。



第二十三条 出租人有下列行为之一的,承租人可以提前解除房屋租赁合同,并要求赔偿经济损失:



(一)未按照合同约定的时间向承租人提供房屋或所提供房屋不符合约定的;



(二)房屋危及承租人的安全与健康的;



(三)未按照合同约定维修房屋,影响承租人正常使用和居住安全的;



(四)干扰、妨碍承租人正常使用房屋的;



(五)法律、法规、规章规定的其他情形。



第二十四条 房屋租赁期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,属非法侵占,给出租人造成损失的,应当承担赔偿责任。







第五章 转 租







第二十五条 承租人在房屋租赁期间,征得出租人书面同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。



承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。



第二十六条 出租人可以与转租人协商约定转租收益的归属或者分配比例。转租人应当就转租行为依法缴纳税费。



第二十七条 房屋转租,应当订立转租合同,办理登记备案手续。



转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。



第二十八条 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租方与转租双方另有约定的除外。



第二十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。



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北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定

北京市人民政府


北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定
北京市人民政府令第56号



第一条 为了保持建筑物、构筑物外立面的整洁、美观和完好,创造清洁、优美的城市市容环境,根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》和《北京市城市市容环境卫生条例》,制定本规定。
第二条 本市城区、近郊区和远郊区、县人民政府所在地城镇的主要城市道路两侧临街和重点地区的建筑物、构筑物外立面,均须按本规定保持整洁。主要城市道路和重点地区的具体范围,由市市政管理委员会商各区、县人民政府划定。
第三条 市市政管理委员会主管本市建筑物、构筑物外立面保持整洁工作,负责本规定的组织实施。
区、县人民政府的城市容貌管理机关负责管理本辖区建筑物、构筑物外立面保持整洁工作,城管监察组织负责对建筑物、构筑物外立面保持整洁的情况进行监督检查。
规划、建设等管理机关,应当按照各自的职责,对建筑物、构筑物外立面保持整洁工作实施监督和管理。
第四条 建筑物、构筑物外立面应当保持整洁,无明显污迹,无残损、脱落、严重变色等。建筑物附着物和周边可能对建筑物造成影响的构筑物,其外立面必须与建筑物的色调、造型和建筑设计风格相协调。
临街建筑物的阳台,必须按照《北京市人民政府关于维护楼房阳台整洁的规定》保持完好、整洁。
第五条 本市建筑物、构筑物外立面整洁的标准,由市市政管理委员会会同市规划委员会制定并向社会公布。
第六条 保持建筑物、构筑物外立面的整洁,由建筑物、构筑物所有权人负责;所有权人与管理使用人另有约定的,由约定的责任人负责。
立交桥及桥下设施、人行过街桥、公共电车与汽车站(亭)、地下铁道通风亭等市政公用设施外立面的整洁,由设施管理经营单位负责。
在城镇住房制度改革中已出售的原公有住房外立面的整洁,由售房单位或者其委托的房屋管理单位负责。
第七条 建筑物、构筑物外立面为玻璃幕墙的,至少每年清洗一次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的,应当定期清洗并至少每五年粉饰一次;外立面为其他材质的,视材质情况定期清洗。
因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当及时进行清洗、粉饰。
建筑物、构筑物外立面残损、脱落的,应当进行修补或者重新装饰、装修。
第八条 本市遇重大庆典或者举办国际性、全国性大型活动等特殊情况需要时,应当按照市人民政府的统一要求对建筑物、构筑物外立面进行清洗、粉饰。
第九条 对建筑物、构筑物的外立面进行粉饰或者重新装饰、装修,应当保持原建筑物、构筑物的色调、造型和建筑设计风格。改变原建筑物、构筑物色调、造型或者建筑设计风格的,应当先依照城市规划管理规定申报批准后再进行。
第十条 对建筑物、构筑物外立面进行粉饰或者重新装饰、装修时,应当使用符合国家和本市产品质量标准和环境保护要求的建筑涂料和装饰、装修材料。保证工程质量,在规定的期间内不出现严重变色、褪色和脱落现象。
第十一条 对不符合建筑物、构筑物外立面整洁标准的,由城管监察组织依照国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第三十七条的规定处理。
第十二条 依照本规定第六条确定的保持建筑物、构筑物外立面整洁的责任人,拒绝或者变相拒绝承担责任的,由该建筑物、构筑物所在地的区、县人民政府委托专业企业按照规定进行作业,所需费用由建筑物、构筑物外立面保持整洁的责任人支付。对拒不支付费用的,可以依法申请
人民法院强制执行。
第十三条 对建筑物、构筑物外立面保持整洁负有管理责任的行政机关及其工作人员,应当认真履行职责。对玩忽职守、推诿扯皮,造成建筑物、构筑物外立面保持整洁工作不落实的,由其上级机关或者监察机关依法追究主管领导和直接责任人的行政责任。
第十四条 本规定自2000年8月1日起施行。
本规定实施后,依照本规定第二条确定的建筑物、构筑物,外立面达不到整洁标准的,均须进行清洗、粉饰等作业。
本规定第二条规定以外的其他城镇地区的建筑物、构筑物外立面保持整洁的管理规定,由所在区、县人民政府参照本规定制定。



2000年5月31日